Kapitalanlage in Berlin - Grüneck Treptow-Köpenick

Das Projekt #BerlinGrüneck liegt in Berlin Treptow-Köpenick und umfasst 18 Mehrfamilienhäuser aus dem Baujahr 1996 mit insgesamt 142 Bestandswohnungen. Die Lage verbindet ruhiges Wohnen im Grünen mit einer schnellen Anbindung in die Berliner Innenstadt.

Die Mikrolage ist alltagstauglich: Kindertagesstätten und Bushaltestellen liegen rund 0,1 km entfernt, Ärzte etwa 0,6 km, Schule und Supermärkte etwa 0,7 km. Die S-Bahn erreichst Du in ca. 1,8 km, die U-Bahn in ca. 2,8 km, eine Parkanlage mit Spielplatz und Rodelbahn in ca. 1,0 km. Der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof mit 29.100 Beschäftigten und rund 6.300 Studierenden ist nur 1,8 km entfernt, der Flughafen und Bahnhof Schönefeld 2,8 km. Alexanderplatz (14,0 km) und Hauptbahnhof (16,5 km) sind ebenfalls gut erreichbar.

Die Anlage wurde in den vergangenen Jahren laufend instand gehalten: 2014 Einbau dreifachverglaster Aluminiumfenster in der gesamten Anlage (ohne Dach- und Kellerfenster), 2020–2021 Malerarbeiten in allen Hausaufgängen inkl. Treppengeländer und Kellereingangstüren, 2021–2025 teilweise Dachteil-, Balkon-, Terrassen- und Fassadensanierung sowie 2024 Modernisierung der Wasserspeier, teilweiser Austausch der Zentralsteuerungen und der Zentraleinheit der Heizstation, Erneuerung der Brenner der Heizkessel und teilweiser Kellerfenstertausch.

Für Kapitalanleger ist das Mietpoolkonzept der Domicil ein zentraler Baustein: Alle Mieten fließen in einen gemeinsamen Topf, jeder Eigentümer erhält seinen anteiligen Durchschnitt ausbezahlt. Durch eine Stammeinlage von 1.287.000 € werden für sieben Jahre konstant 11,80 €/m² ausgezahlt. Am Ende der Mietpoollaufzeit (31.12.2033) werden Überschüsse oberhalb der Stammeinlage einmalig zu 80 % an die Eigentümer ausgeschüttet, 20 % erhält der Poolverwalter. Danach verlängert sich der Mietpool jeweils um 5 Jahre. Während der Mietpoollaufzeit besteht eine Schönheitsreparaturverpflichtung, die Mietverwaltung durch Domicil ist obligatorisch.

Der Berliner Markt stützt das Investment: Die Bevölkerung ist von 3.387.562 (2010) auf 3.902.645 (Juni 2025) gewachsen – ein Plus von 15,2 %. In Treptow-Köpenick sind die Mieten in den vergangenen vier Jahren um 23,8 % gestiegen, Angebotsmieten liegen durchschnittlich bei 18,20 €/m², Kaufangebote bei 5.324 €/m² (Stand 21.01.2026).

Beispielrechnung für eine 3-Zimmer-Wohnung (WE 142, 80,06 m², Kaufpreis 311.750 €) bei 100 % Finanzierung und 25.500 € Eigenkapital sofort: Mieteinnahmen 945 €, Steuerersparnis 340 € (bei 70 T€ zu versteuerndem Einkommen), demgegenüber Zins 4,90 % mit 1.258 €, Verwaltung & Rücklagen 120 € und Tilgung 1,00 % mit 275 € – daraus ergibt sich ein monatlicher Investitionsbetrag von 368 €. Nach 10 Jahren Laufzeit stehen bei 3,00 % angenommener Inflation ein Verkaufspreis von 418.966 €, eine Restschuld von 270.760 € und ein Erlös von 148.206 € bzw. ein Gewinn von 84.981 € (11,44 % p. a.) in der Modellrechnung.