Kaufnebenkosten-Rechner
Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision — was der Immobilienkauf wirklich kostet.
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 26.000 € |
| Notar & Grundbuch (≈ 2,0 %) | 8.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 14.280 € |
Kaufnebenkosten gesamt
48.280 € (12,1 %)
Gesamtkosten des Kaufs
448.280 €
So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Die drei Kostenblöcke
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis drei Nebenkosten-Blöcke: die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 2 %, gesetzlich geregelt im GNotKG) und gegebenenfalls die Maklerprovision (üblich 3,57 % inkl. MwSt. als Käuferanteil). In Summe sind das je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: der große Unterschied zwischen den Ländern
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache — und die Spanne ist erheblich: Bayern verlangt 3,5 %, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Bei 400.000 € Kaufpreis macht das 12.000 € Unterschied. Sie wird nach dem Notartermin per Bescheid fällig; erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wirst du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Warum die Nebenkosten dein Eigenkapital brauchen
Banken finanzieren in der Regel maximal den Kaufpreis (100-%-Finanzierung), die Nebenkosten dagegen selten mit — sie schaffen keinen beleihbaren Gegenwert. Als Käufer solltest du die Nebenkosten deshalb als Eigenkapital einplanen. Faustregel für die Praxis: Kaufnebenkosten plus 2–3 Monatsraten als Liquiditätsreserve sollten verfügbar sein, bevor du unterschreibst.
Für Kapitalanleger: Nebenkosten und Steuer
Bei vermieteten Immobilien sind die Kaufnebenkosten nicht verloren: Anteilig auf das Gebäude entfallende Nebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Abschreibung steuerlich wirksam. Bei Bauträger-Projekten entfällt zudem häufig die Maklerprovision — das senkt die Einstiegskosten spürbar. Unser Rentenlücken-Rechner kalkuliert pauschal mit 10 % Nebenkosten auf den Kaufpreis.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Stand 2026: Bayern 3,5 % — Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt 5,0 % — Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern 5,5 % — Berlin, Hessen 6,0 % — Thüringen 5,0 % — Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 %. Der Rechner hat alle 16 Sätze hinterlegt (ohne Gewähr, Änderungen durch Landesgesetze möglich).
Was kosten Notar und Grundbuch genau?
Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt und hängen vom Kaufpreis ab: rund 1,5 % für den Notar (Beurkundung, Abwicklung, Treuhand) und etwa 0,5 % für das Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung). Mit Grundschuldbestellung für die Finanzierung liegt die Gesamtsumme meist bei knapp 2 %.
Wer zahlt den Makler?
Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Die Partei, die den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Üblich ist die hälftige Teilung — je 3,57 % inkl. MwSt. Bei provisionsfreien Angeboten, häufig bei Neubau-Projekten direkt vom Bauträger, entfällt der Posten für dich komplett.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Nur mit einer 110-%-Finanzierung, die Banken selten und nur bei sehr guter Bonität anbieten — zu spürbar höheren Zinsen, weil der Beleihungswert überschritten wird. Der Normalfall: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis ganz oder teilweise über das Darlehen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzung: nein. Bei Vermietung: ja, mittelbar — die Nebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen anteilig (für den Gebäudeanteil) die AfA-Bemessungsgrundlage. Finanzierungskosten wie die Grundschuldbestellung sind als Werbungskosten sofort absetzbar. Details klärt die Steuerberatung.
Mit welchen Nebenkosten rechnet der Rentenlücken-Rechner?
Pauschal mit 10 % des Kaufpreises — ein bewusst konservativer Mittelwert über alle Bundesländer inklusive Makler. Liegt dein realer Wert darunter (z. B. Bayern ohne Makler: ~5,5 %), ist die Rechnung dort entsprechend vorsichtig. Die genaue Summe für dein Bundesland liefert dieser Rechner.