Steuervorteil-Rechner
Wie viel Steuern spart eine vermietete Immobilie wirklich? Lineare, degressive und Sonder-AfA im Vergleich — Jahr für Jahr.
Steuerersparnis über 15 Jahre
+36.331 €
Davon in den ersten 4 Jahren
+15.269 €
Bester AfA-Modus für dieses Objekt
Degressiv + Sonder-AfA
Jährliche Erstattung in heutiger Kaufkraft. Wird der Mietgewinn später steuerpflichtig, endet der Vorteil — das zeigt der Rentenlücken-Rechner im Detail.
So funktioniert der Steuervorteil-Rechner
Warum Vermieter Steuern sparen
Steuerlich zählt bei einer vermieteten Immobilie nicht der Cashflow, sondern das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen minus Schuldzinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung (AfA). In den ersten Jahren ist dieses Ergebnis oft negativ — vor allem wegen der AfA, die nur auf dem Papier existiert. Diesen Verlust verrechnest du mit deinem Gehalt: Bei 42 % Grenzsteuersatz erstattet dir das Finanzamt 42 Cent pro Euro Verlust.
Die drei AfA-Modi
Linear: 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert (angesetzt: 80 % des Kaufpreises), 50 Jahre konstant — Standard für Bestandsimmobilien. Degressiv: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert (§ 7 Abs. 5a EStG), nur für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 — anfangs mehr als das Doppelte der linearen AfA, dafür fallend. Sonder-AfA § 7b: bei klimafreundlichen Neubauten zusätzlich 5 % in den Jahren 1–4, kombinierbar mit der degressiven AfA. Der Rechner vergleicht alle drei Varianten für dein Objekt.
Der Vorteil ist frontlastig — mit Absicht
Zinsanteil und (bei degressiver AfA) Abschreibung sind am Anfang am höchsten, die Miete am niedrigsten — deshalb konzentriert sich die Steuerersparnis auf die ersten Jahre, genau dann, wenn die monatliche Belastung am höchsten ist. Mit steigender Miete und sinkenden Zinsen dreht das steuerliche Ergebnis später ins Plus, und aus der Erstattung wird eine Steuerzahlung. Bis dahin ist typischerweise ein großer Teil des Darlehens getilgt.
Grenzen des Modells
Das Modell rechnet mit deinem Grenzsteuersatz als Konstante, setzt den Gebäudewert pauschal mit 80 % des Kaufpreises an und zieht das volle Hausgeld ab, obwohl real nur nicht-umlagefähige Teile absetzbar sind. Kaufnebenkosten erhöhen real die AfA-Bemessungsgrundlage. Ob degressive oder Sonder-AfA für ein konkretes Objekt zulässig ist, hängt von Baubeginn, Effizienzstandard und Baukostengrenzen ab — das prüft verbindlich nur eine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Was ist die AfA überhaupt?
Absetzung für Abnutzung: Das Finanzamt behandelt das Gebäude (nicht das Grundstück) als Wirtschaftsgut, das sich über die Nutzungsdauer abnutzt. Diesen Wertverzehr darfst du jährlich als Kosten ansetzen — obwohl du kein Geld ausgibst und die Immobilie real sogar an Wert gewinnen kann. Genau daraus entsteht der Steuervorteil vermieteter Immobilien.
Wer darf die degressive AfA von 5 % nutzen?
Käufer neu gebauter Wohnungen, wenn der Baubeginn ab Oktober 2023 liegt und der Kauf im Jahr der Fertigstellung erfolgt (§ 7 Abs. 5a EStG). Die 5 % gelten vom jeweiligen Restbuchwert, die Abschreibung fällt also jedes Jahr etwas ab. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich. Für Bestandsimmobilien bleibt es bei 2 % linear.
Was bringt die Sonder-AfA nach § 7b?
Zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren — on top auf die reguläre AfA. Voraussetzungen: klimafreundlicher Neubau (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) und Einhaltung der Baukostengrenzen. In Kombination mit der degressiven AfA schreibst du so in vier Jahren rund ein Drittel des Gebäudewerts ab. Ab Jahr 5 fällt die AfA dann unter die rein degressive Variante — das ist korrekt, weil der Restbuchwert schneller gesunken ist.
Welchen Grenzsteuersatz soll ich eintragen?
Den Steuersatz auf deinen letzten verdienten Euro — nicht den Durchschnittssteuersatz. 2026 gilt: ab ca. 69.000 € zu versteherndem Einkommen 42 % (Spitzensteuersatz). Bei Verheirateten zählt das gemeinsame Einkommen mit Splitting. Je höher dein Grenzsteuersatz, desto mehr bringt jeder Euro Verlust — deshalb sind vermietete Immobilien besonders für Gutverdiener interessant.
Muss ich die Steuerersparnis irgendwann zurückzahlen?
Nicht direkt — aber der Effekt kehrt sich um: Sobald die Mieteinnahmen Zinsen, Kosten und AfA übersteigen, versteuerst du den Überschuss. Und bei der degressiven AfA sinkt die Abschreibung jedes Jahr. Verkaufst du hingegen nach mehr als 10 Jahren Haltedauer, bleibt der Veräußerungsgewinn bei Privatvermögen steuerfrei — die Spekulationsfrist ist ein zentraler Baustein des Modells Immobilie.
Ersetzt dieser Rechner meine Steuerberatung?
Nein. Er zeigt Größenordnungen mit vereinfachten Annahmen (pauschaler Gebäudeanteil, konstanter Grenzsteuersatz, volles Hausgeld als Werbungskosten). Ob ein konkretes Objekt die Voraussetzungen für degressive oder Sonder-AfA erfüllt und wie sich der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilt, klärt verbindlich nur eine Steuerberatung.