AfA-Rechner für Immobilien
Wie viel darfst du für deine vermietete Immobilie abschreiben? Bemessungsgrundlage, AfA-Satz, erstes Jahr monatsgenau und Abschreibungsplan — linear, degressiv und mit Sonder-AfA § 7b.
Optional: Werte eines aktuellen Projekts übernehmen — oder direkt unten eigene Werte eintragen.
Schritt 1: Dein Objekt
Schritt 2: Welche AfA gilt für dein Objekt?
Der lineare Satz hängt vom Jahr der Fertigstellung ab. Degressive und Sonder-AfA gibt es nur für neue Wohnungen mit bestimmten Voraussetzungen — hake an, was zutrifft.
Deine Abschreibung
Linear 3 % · 10 Jahre · erstes Jahr ab Januar
AfA im 1. Jahr
7.920 €
AfA über 10 Jahre
79.200 €
Steuerwirkung im 1. Jahr
≈ 3.010 €
Abschreibbarer Gebäudewert
264.000 €
So entsteht deine AfA
= 330.000 €
Anschaffungskosten
Gebäude 264.000 €
Aufteilung für die AfA
Alle Flächen sind maßstabsgetreu. Kaufpreis 300.000 € plus Kaufnebenkosten 30.000 € = 330.000 € Anschaffungskosten. Davon entfallen 264.000 € auf das Gebäude — das ist die Bemessungsgrundlage. Grund und Boden (66.000 €) nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Im ersten Jahr schreibst du 7.920 € ab (dunkelblau).
Deine AfA — Jahr für Jahr
AfA-Modi im Vergleich
| Abschreibung | AfA im 1. Jahr | AfA Jahre 1–4 | AfA über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| nicht möglichab Fertigstellung 2023 gelten 3 % | +5.280 € | +21.120 € | +52.800 € |
| nicht möglichnur für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden | +6.600 € | +26.400 € | +66.000 € |
| gewähltmöglichFertigstellung ab 2023 | +7.920 € | +31.680 € | +79.200 € |
| nur wenn …Baubeginn 10/2023 bis 9/2029 und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres | +13.200 € | +48.970 € | +105.933 € |
| nur wenn …zusätzlich Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag 2023 bis 9/2029 | +26.400 € | +97.941 € | +141.931 € ★ |
Klick auf eine Zeile übernimmt den AfA-Modus. ★ = höchste AfA im Zeitraum. Lineare AfA mit Sonder-AfA ist ebenfalls zulässig, hier nicht einzeln aufgeführt. Ob ein Modus für dein Objekt gilt, klärt verbindlich eine Steuerberatung.
Abschreibungsplan
| Jahr | Reguläre AfA | AfA gesamt | Restbuchwert | Steuerwirkung (38 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026(1.) | 7.920 € | 7.920 € | 256.080 € | ≈ 3.010 € |
| 2027(2.) | 7.920 € | 7.920 € | 248.160 € | ≈ 3.010 € |
| 2028(3.) | 7.920 € | 7.920 € | 240.240 € | ≈ 3.010 € |
| 2029(4.) | 7.920 € | 7.920 € | 232.320 € | ≈ 3.010 € |
| 2030(5.) | 7.920 € | 7.920 € | 224.400 € | ≈ 3.010 € |
| 2031(6.) | 7.920 € | 7.920 € | 216.480 € | ≈ 3.010 € |
| 2032(7.) | 7.920 € | 7.920 € | 208.560 € | ≈ 3.010 € |
| 2033(8.) | 7.920 € | 7.920 € | 200.640 € | ≈ 3.010 € |
| 2034(9.) | 7.920 € | 7.920 € | 192.720 € | ≈ 3.010 € |
| 2035(10.) | 7.920 € | 7.920 € | 184.800 € | ≈ 3.010 € |
Jahreszahlen ab 2026 als erstes Jahr. Steuerwirkung vereinfacht: AfA × Grenzsteuersatz.
Was bringt dir das unterm Strich? Im Steuervorteil-Rechner kommen Miete, Zinsen und Hausgeld dazu — mit Cashflow und Vermögensaufbau.
Mit diesen Werten weiterrechnenSo funktioniert der AfA-Rechner
Was die AfA ist
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Wer eine Immobilie vermietet, darf den Wertverzehr des Gebäudes jedes Jahr als Werbungskosten ansetzen — obwohl dafür kein Geld abfließt. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück: Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit deine Steuer. Für selbst genutzte Wohnungen gibt es keine AfA.
Die Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil von Kaufpreis plus Nebenkosten
Grundlage sind die Anschaffungskosten: der Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Davon zählt nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Den Gebäudeanteil legt im besten Fall eine plausible Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag fest; das Finanzamt prüft sie oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die vom Bodenrichtwert ausgeht. Bei Neubau-Wohnungen in größeren Häusern liegt der Gebäudeanteil meist bei 75 bis 90 %, bei Altbauten in teuren Lagen oft deutlich darunter. Die Säulen-Grafik zeigt diese Aufteilung maßstabsgetreu.
Welcher AfA-Satz gilt?
Die lineare AfA hängt vom Jahr der Fertigstellung des Gebäudes ab (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 % für Fertigstellung 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer — etwa bei einem älteren Gebäude —, darfst du nach einem Gutachten über die Restnutzungsdauer entsprechend schneller abschreiben: 100 % ÷ Restnutzungsdauer. Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, ist Einzelfallsache.
Degressive AfA: 5 % vom Restwert
Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es wahlweise die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restbuchwert. Wer kauft statt baut, muss das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben. Die Abschreibung ist anfangs deutlich höher als linear und sinkt dann Jahr für Jahr. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich, umgekehrt nicht.
Sonder-AfA § 7b: zusätzlich 5 % in den ersten vier Jahren
Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr — im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren. Voraussetzungen unter anderem: Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, ein Gebäude als Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres und Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens zehn Jahre. Außerdem dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen, und die Sonder-AfA wird höchstens auf 4.000 € je Quadratmeter berechnet. Trägst du die Wohnfläche ein, prüft der Rechner diese Grenzen. Die Sonder-AfA lässt sich mit der degressiven oder der linearen AfA kombinieren.
Das erste Jahr: monatsgenau
Die reguläre AfA beginnt in dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen. Im ersten Jahr steht dir deshalb nur der entsprechende Anteil zu — bei Übergang im Oktober drei Zwölftel der Jahres-AfA. Die Sonder-AfA darf im ersten Jahr in voller Höhe angesetzt werden. Der Rechner berücksichtigt beides, wenn du den Monat wählst.
Grafiken und Tabellen lesen
Die Säulen-Grafik zeigt, wie aus Kaufpreis und Nebenkosten die Bemessungsgrundlage wird, und markiert dunkelblau die AfA des ersten Jahres. Die Jahresgrafik zeigt die Abschreibung jedes Jahres als Balken — Sonder-AfA hell abgesetzt — und den Restbuchwert als Linie. Im Vergleich stehen alle fünf AfA-Modi nebeneinander, jeweils mit der Einordnung, ob sie nach deinen Angaben infrage kommen; ein Klick auf eine Zeile übernimmt den Modus. Der Abschreibungsplan listet jedes Jahr mit AfA, Restbuchwert und der ungefähren Steuerwirkung bei deinem Grenzsteuersatz.
Grenzen des Rechners
Der Rechner zeigt die Abschreibung nach den gesetzlichen Regeln mit vereinfachten Annahmen. Er ersetzt keine Steuerberatung: Ob die Voraussetzungen der degressiven oder der Sonder-AfA erfüllt sind, wie der Kaufpreis aufzuteilen ist und ob ein Gutachten zur Restnutzungsdauer trägt, klärt verbindlich eine Steuerberatung. Nicht abgebildet sind unter anderem die Denkmal-AfA, nachträgliche Herstellungskosten und Modernisierungen. Was die AfA zusammen mit Miete, Zinsen und Hausgeld bringt, zeigt der Steuervorteil-Rechner.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Immobilie?
Linear 2 % pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925 und 3 % ab 2023 — jeweils auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 sind wahlweise 5 % degressiv möglich, für bestimmte energieeffiziente Neubauten zusätzlich 5 % Sonder-AfA in den ersten vier Jahren.
Wie ermittle ich den Gebäudeanteil?
Am besten steht eine plausible Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück im Kaufvertrag. Das Finanzamt prüft sie häufig mit der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums, die vom Bodenrichtwert ausgeht. Weicht die Aufteilung stark ab, kann ein Gutachten helfen.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Ja. Erfüllt eine neue Mietwohnung die Voraussetzungen beider Regeln, darfst du die degressive AfA von 5 % auf den Restwert und in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 % Sonder-AfA ansetzen. Die Sonder-AfA ist auch mit der linearen AfA kombinierbar.
Was gilt, wenn ich im Laufe des Jahres kaufe?
Die reguläre AfA beginnt im Monat des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Im ersten Jahr steht dir nur der Anteil ab diesem Monat zu, die Sonder-AfA dagegen in voller Höhe.
Gibt es die AfA auch für die selbst genutzte Wohnung?
Nein. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — sie setzt also voraus, dass du die Immobilie vermietest. Für die eigene Wohnung gibt es keine Abschreibung.
Wie viel Steuern spare ich durch die AfA?
Ungefähr AfA × Grenzsteuersatz: 7.920 € AfA bei 38 % sind rund 3.000 € weniger Einkommensteuer im Jahr. Wie viel unterm Strich bleibt, hängt auch von Miete, Zinsen und Hausgeld ab — das rechnet der Steuervorteil-Rechner, an den du die Werte mit einem Klick übergeben kannst.
Rechenwerte (Steuersätze, AfA-Regeln, Rentenwerte): Stand September 2026 — werden regelmäßig geprüft und zentral aktualisiert.