Tilgungsrechner
Rate, Zinskosten, Restschuld und Volltilgung deines Annuitätendarlehens — Jahr für Jahr aufgeschlüsselt.
Monatliche Rate
1.933 €
Vollständig getilgt nach
29 Jahren
Zinskosten gesamt
262.415 €
Restschuld nach 10 Jahren
304.837 €
Jede Jahresrate besteht aus Zinsen (rot) und Tilgung (blau) — der blaue Anteil wächst von selbst.
So funktioniert der Tilgungsrechner
Das Annuitätendarlehen
Die in Deutschland übliche Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen: Du zahlst eine konstante Rate (Annuität), die sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt — bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung auf 300.000 € also 5,8 % pro Jahr, rund 1.450 € im Monat. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis laufend: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst — die Entschuldung beschleunigt sich von selbst.
Was der Rechner zeigt
Aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet der Rechner die monatliche Rate, den Zeitpunkt der Volltilgung, die gesamten Zinskosten über die Laufzeit und die Restschuld nach 10 Jahren — dem Zeitpunkt, ab dem du nach § 489 BGB jedes Darlehen mit 6 Monaten Frist kündigen und umschulden kannst. Das Balkendiagramm zerlegt jede Jahresrate in Zins- (rot) und Tilgungsanteil (blau).
Die Stellschraube Anfangstilgung
Die anfängliche Tilgung bestimmt die Laufzeit stärker, als viele erwarten: Bei 3,8 % Zins dauert die Volltilgung mit 1 % Anfangstilgung über 40 Jahre, mit 2 % rund 28 Jahre und mit 3 % etwa 22 Jahre. Für die Altersvorsorge ist das zentral — ideal ist eine Finanzierung, die spätestens zum Renteneintritt getilgt ist, damit die Mieteinnahmen dann als Zusatzeinkommen zur Verfügung stehen.
Grenzen des Modells
Der Rechner rechnet mit einem konstanten Sollzins über die gesamte Laufzeit — real endet die Zinsbindung meist nach 10 bis 20 Jahren, danach gilt der dann aktuelle Marktzins für die Anschlussfinanzierung. Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungszinsen sind nicht abgebildet. Für die Größenordnung von Rate, Zinskosten und Laufzeit ist das Modell dennoch sehr aussagekräftig.
Häufige Fragen
Wie berechnet sich die monatliche Rate?
Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Beispiel: 300.000 € × (3,8 % + 2 %) = 17.400 € pro Jahr, also 1.450 € monatlich. Diese Rate bleibt über die Zinsbindung konstant — nur ihre Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verändert sich.
Warum werde ich schneller schuldenfrei, als die Tilgung vermuten lässt?
Weil die eingesparten Zinsen automatisch in die Tilgung fließen. 2 % Anfangstilgung heißt nicht 50 Jahre Laufzeit: Da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil in der konstanten Rate stetig — bei 3,8 % Zins bist du mit 2 % Anfangstilgung nach rund 28 Jahren fertig.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Üblich sind 2–3 %. Banken verlangen meist mindestens 1,5–2 %. Höhere Tilgung heißt: schneller schuldenfrei und deutlich weniger Zinskosten, aber höhere monatliche Belastung. Für Kapitalanleger ist auch der Steuereffekt relevant: Nur Zinsen sind absetzbar, Tilgung nicht — deshalb tilgen manche Anleger bewusst moderater.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu einer anderen Bank). Deshalb ist die Restschuld nach 10 Jahren eine wichtige Kennzahl: Nach § 489 BGB kannst du 10 Jahre nach Vollauszahlung jederzeit mit 6 Monaten Frist kündigen — auch bei längerer Zinsbindung.
Sind Sondertilgungen berücksichtigt?
Nein, der Rechner zeigt den reinen Planverlauf. Viele Verträge erlauben 5 % Sondertilgung pro Jahr kostenfrei — jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart alle künftigen Zinsen darauf. Als Kapitalanleger lohnt der Vergleich: Bringt die Sondertilgung (gesparter Sollzins) mehr als eine alternative Anlage des Geldes?
Was hat der Tilgungsplan mit meiner Rente zu tun?
Bei einer vermieteten Immobilie zahlt die Miete einen großen Teil der Rate — und zum Renteneintritt sollte das Darlehen idealerweise getilgt sein, damit die Nettomiete deine Rentenlücke schließt. Der Rentenlücken-Rechner rechnet genau dieses Zusammenspiel durch: Finanzierung, Steuern, Mietertrag im Alter.