Mietrendite-Rechner
Brutto- und Netto-Mietrendite, monatlicher Cashflow nach Steuern und Break-even — mit echter Finanzierungsrechnung.
Brutto-Mietrendite
3,6 %
Netto-Mietrendite
2,6 %
Cashflow heute (nach Steuern)
-612 € / Monat
Cashflow positiv ab
Jahr 30
So funktioniert der Mietrendite-Rechner
Brutto- und Netto-Mietrendite
Die Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) ist die schnelle Vergleichskennzahl aus jedem Exposé — in deutschen Großstädten liegt sie oft bei 3–4 %, in B-Lagen auch darüber. Aussagekräftiger ist die Netto-Mietrendite: Sie zieht das Hausgeld von der Miete ab und bezieht die Kaufnebenkosten (im Modell pauschal 10 %) in die Kostenbasis ein. Faustregel: Die Netto-Rendite liegt meist 0,5–1 Prozentpunkte unter der Brutto-Rendite.
Cashflow: Was monatlich wirklich fließt
Rendite-Kennzahlen ignorieren die Finanzierung — der Cashflow nicht. Der Rechner rechnet ein echtes Annuitätendarlehen: Kaltmiete minus Kreditrate minus Hausgeld, plus Steuereffekt aus AfA und Schuldzinsen bei deinem Grenzsteuersatz. Bei 90-%-Finanzierung ist der Cashflow anfangs meist negativ — du zahlst monatlich zu. Wichtig einzuordnen: Ein wachsender Teil der Rate ist Tilgung, also Vermögensaufbau, kein Verlust.
Der Weg zum Break-even
Die Kreditrate bleibt nominal konstant, die Miete steigt (Modell: 1,5 % pro Jahr), der Zinsanteil sinkt und mit ihm wächst der Steuervorteil-freie Ertrag. Dadurch schrumpft die anfängliche Zuzahlung Jahr für Jahr, bis das Objekt Überschüsse abwirft. Das Diagramm zeigt genau diesen Verlauf: rote Balken = Zuzahlung, blaue = Überschuss, der grüne Sockel markiert den Anteil, den die Steuerersparnis abfedert.
Grenzen des Modells
Nicht berücksichtigt sind Mietausfall, Instandhaltungsrücklagen über das Hausgeld hinaus, Sonderumlagen und Anschlussfinanzierungs-Risiken. Wertsteigerung (2,5 % p. a.) und Mietsteigerung (1,5 % p. a.) sind Annahmen, keine Garantien. Für die Gesamtbetrachtung — was die Immobilie zur Schließung deiner Rentenlücke beiträgt — nutze im Anschluss den Rentenlücken-Rechner.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Kommt auf Lage und Objektqualität an: In A-Städten gelten 3–3,5 % brutto als marktüblich (dafür historisch stabilere Wertentwicklung), in B- und C-Lagen sind 4–5 % erreichbar (bei tendenziell höherem Risiko). Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Rendite, Wertsteigerungspotenzial, Vermietbarkeit und Steuer — eine hohe Brutto-Rendite allein macht kein gutes Investment.
Warum ist der Cashflow negativ — ist das schlimm?
Bei hoher Fremdfinanzierung ist eine anfängliche Zuzahlung normal: Die Rate aus Zins und Tilgung übersteigt die Nettomiete. Entscheidend ist die Zusammensetzung: Der Tilgungsanteil baut Vermögen auf, die Steuerersparnis federt einen Teil ab. Kritisch wird es nur, wenn die Zuzahlung dein Budget übersteigt oder kein realistischer Weg zum Break-even erkennbar ist.
Was bedeutet der Eigenkapital-Hebel?
Mit 10 % Eigenkapital bewegst du das Zehnfache deines Einsatzes: Wertsteigerung und Tilgung wirken auf den vollen Objektwert, während du nur einen Bruchteil selbst eingesetzt hast. Dadurch kann die Rendite aufs Eigenkapital deutlich über der Objektrendite liegen — der Hebel wirkt aber in beide Richtungen und erhöht das Risiko bei Leerstand oder Preisrückgang.
Wie fließen Steuern in die Rechnung ein?
Der Rechner ermittelt jährlich das steuerliche Ergebnis (Miete minus Zinsen, Hausgeld und 2 % lineare AfA). Ein Verlust senkt dein zu versteuerndes Einkommen — die Erstattung zu deinem Grenzsteuersatz verbessert den Cashflow. Details und den Vergleich der AfA-Varianten (linear, degressiv, Sonder-AfA) zeigt der Steuervorteil-Rechner.
Welche Kosten fehlen in der Brutto-Mietrendite?
Fast alle: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — zusammen oft 8–12 %), nicht-umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und möglicher Mietausfall. Deshalb dient brutto nur dem schnellen Objektvergleich; für die Entscheidung zählen Netto-Rendite und Cashflow nach Steuern.
Reicht die Mietrendite, um ein Objekt zu bewerten?
Nein — sie ist eine Momentaufnahme. Ob sich das Objekt für deine Altersvorsorge rechnet, hängt vom Verlauf über 20–35 Jahre ab: Tilgung, Steuerersparnis, Mietsteigerung, Wertentwicklung und was bei Renteneintritt netto übrig bleibt. Genau das rechnet der Rentenlücken-Rechner durch — inklusive deiner persönlichen Versorgungslücke.