Zinsen, Eigenkapital, Mietausfall: 9 Kundenfragen ehrlich beantwortet

Wer sich zum ersten Mal mit einer Immobilie als Kapitalanlage beschäftigt, hat meist dieselben Fragen: Lohnt sich das bei den Zinsen noch? Wie viel Geld muss ich mitbringen? Und was ist, wenn der Mieter nicht zahlt? Lutz Niederheide hat genau diese Fragen über die Zeit bei seinen Kunden gesammelt – und beantwortet sie in dieser Solo-Folge der Reihe nach, mit konkreten Rechenbeispielen und ohne Schönfärberei. Eine Glaskugel hat auch er nicht, wie er gleich zu Beginn klarstellt. Aber er hat klare Faustregeln, die dir die Einordnung deutlich leichter machen.

Lohnt sich eine Wohnung bei den aktuellen Zinsen noch?

Die Zinsen sind in den letzten sechs Monaten um rund 0,86 Prozentpunkte gestiegen – und Lutz rechnet mit weiter steigenden Zinsen. Seine Empfehlung: Wer sich mit dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie beschäftigen will, sollte das zeitnah tun. Die Frage, ob allein der Zins darüber entscheidet, ob sich eine Immobilie rechnet, hält er allerdings für zu kurz gegriffen.

Seine Rechnung: Zinsen gehören für Kapitalanleger zum Kostenblock, den du steuerlich geltend machen kannst. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % bedeutet 1 % mehr Zins effektiv nur 0,6 % tatsächlichen Mehraufwand. Dazu kommt: Steigende Zinsen sind in der Regel die Reaktion der EZB auf steigende Inflation – und mit der Inflation steigen mittelfristig auch die Mieten. Für Vermieter wirkt sich das langfristig positiv aus.

Wichtiger als der Zins ist für Lutz das aktuelle Förderfenster:

• Sonderabschreibung und degressive Abschreibung (5 %) im Neubausegment – nutzbar noch bis September 2029
• Günstige KfW-Darlehen, die den kalkulierten Mischzins aus Hauptdarlehen und KfW-Darlehen spürbar nach unten drücken
• Festpreis-Projekte im Neubau, die noch zu Kaufpreisen von vor etwa einem halben Jahr verhandelt sind

Seine Strategie-Idee: Jetzt die Förderungen und noch kulanten Zinsen sichern – und gegebenenfalls in zwei bis zweieinhalb Jahren nachkaufen. Der Grund für diesen Zeithorizont: Im ersten Quartal 2029 stehen Bundestagswahlen an, und Lutz rechnet damit, dass eine Regierungsbildung dauern könnte und bis dahin keine neuen Entscheidungen zu KfW-Programmen und Abschreibungen fallen.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Die Banken wollen grundsätzlich Liquidität sehen – im Idealfall sollen 100 % der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. Die setzen sich so zusammen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland unterschiedlich – in Bayern 3,5 %, in Schleswig-Holstein 6,5 %. Kurioses Detail am Rande: Ursprünglich war das eine Bundessteuer von 3,5 %; die Länderhoheit sollte eigentlich das Ansiedeln fördern, wurde aber vielerorts zur willkommenen Einnahmequelle.
• Notar- und Gerichtskosten: etwa 2 bis 2,5 %
• Maklercourtage (falls fällig): in der Regel 3 bis 4 %

In der Spitze landest du so bei bis zu 13 % Kaufnebenkosten. Lutz' Faustregel: Rechne mit 10 %, dann machst du erstmal nichts falsch. Bei 500.000 € Kaufpreis brauchst du also rund 50.000 € Eigenkapital.

Ein wichtiger Hinweis: 100%-Kaufpreisfinanzierungen werden am Markt immer schwieriger, vor allem ohne Zusatzsicherheiten wie bereits abbezahlte Immobilien mit freien Grundbüchern. In anderen europäischen Ländern finanzieren Banken teils nur noch 90 % des Kaufpreises. Würde das auch hier Standard, bräuchtest du beim 500.000-€-Beispiel neben den 50.000 € Nebenkosten noch einmal 50.000 € – also 100.000 € Eigenkapital. Lutz' Empfehlung deshalb: Nutze die Gelegenheit, solange 100%-Finanzierungen noch umsetzbar sind, und setze Eigenkapital schonend ein.

Was kostet der Kredit im Monat?

Diese Rechnung ist schnell gemacht. Bei einer Kapitalanlageimmobilie mit 100%-Finanzierung liegst du aktuell bei etwa 5 bis 5,2 % Zins. Dazu kommt die Tilgung – also der Anteil, mit dem du das Darlehen tatsächlich abzahlst – von etwa 1,5 %. Zusammen ergibt das eine Gesamtannuität von rund 6,8 %.

Beispiel 500.000 € Darlehen: 500.000 × 0,068 = 34.000 € pro Jahr, geteilt durch 12 Monate ergibt eine Kreditrate von rund 2.800 € im Monat. Wer nicht selbst rechnen will, findet im Internet Hypothekenrechner, etwa auf immo-altersvorsorge.de.

Wie viel musst du monatlich zuschießen?

Das hängt von mehreren Faktoren ab: Wie hoch ist der Mietertrag? Wie hoch die steuerliche Förderung? Ein Bestandsobjekt bringt 2 % Abschreibung, ein Neubau mit KfW-Darlehen, 5 % degressiver Abschreibung plus gegebenenfalls 5 % Sonderabschreibung deutlich mehr – dann kann das monatliche Invest sehr niedrig ausfallen.

Wichtig: Rechne dein monatliches Invest immer vor und nach steuerlicher Förderung durch. Denn die steuerliche Förderung greift nur, wenn du auch Steuern zahlst – also Einkommen hast. Als Pi-mal-Daumen-Regel nennt Lutz: Rechne mit einer Größenordnung von 500 € zusätzlichem Invest pro Monat.

Checkliste: Das solltest du dir vor dem Kauf zeigen lassen

Wenn du eine Immobilie etwa bei ImmoScout gefunden hast, rechne sie zuerst selbst durch: Eigenkapitaleinsatz, monatliches Invest vor und nach Steuern – und vor allem die Eigenkapitalrendite: Was hast du beim Kauf und über zehn Jahre nach steuerlicher Förderung tatsächlich eingesetzt, und was kommt dabei heraus? Wer eine Zielrendite von über 10 % will, muss sich eine Immobilie suchen, die das hergibt.

Stimmt die Rendite, geht es an die Qualität. Lutz' Checkliste:

• Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung – welche Sanierungsmaßnahmen wurden durchgeführt, welche sind geplant?
• Der Wirtschaftsplan – wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen?
• Der aktuelle Mietvertrag mit der aktuellen Miete – gibt es eine Mieterhöhungsoption, die du einrechnen kannst?
• Lagecheck per Google Maps, wenn die Immobilie nicht in deiner Region liegt: Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung, Eindruck der Straße
• Die Wohnwetterkarte: Sie zeigt, wie hoch der Wohnungsmangel ist und ob er mittelfristig bestehen bleibt – wichtig für eine gute Mietdynamik

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Hier ist Lutz ehrlich: Dann hast du Pech – es fehlen Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung. Genau deshalb solltest du diesen Fall vorher einkalkulieren. Seine Empfehlung: 4 bis 6 Warmmieten als Rücklage beiseitelegen. Die müssen nicht auf dem Mietkonto liegen, sondern dürfen auch im Investmentdepot arbeiten – Hauptsache, du kommst im Fall der Fälle dran.

Zusätzlich lohnt sich der Gedanke an eine Mietverwaltung: Die Kosten sind steuerlich absetzbar, und die Profis kennen die Fristen für Mahnung und Kündigung, falls es wirklich zur Räumungsklage kommen muss. Zur Beruhigung: Mietnomaden sind selten – Lutz nennt eine Quote von etwa 0,078 % der Vermieter.

Wer mit dem Thema Mieter gar nichts zu tun haben will, kann sich Mietpool-Modelle anschauen: Dort teilt sich die Eigentümergemeinschaft die klassischen Vermieterrisiken – Mietausfall ebenso wie das Mieterwechselrisiko, wenn nach einem Auszug renoviert werden muss und zwei, drei Monate Leerstand zu überbrücken sind.

Lohnt sich ein Neubau wegen der Abschreibung?

Abschreibung allein ist kein Kaufargument – das zeigt Lutz an einem Kundenbeispiel: eine Denkmalimmobilie „irgendwo im Niemandsland“, auf dem Papier mit brachialen Zahlen, positivem Cashflow und gigantischer Rendite. Auf die Fragen, ob die Erstvermietung zur angenommenen Miethöhe überhaupt realistisch ist und wie das Mietentwicklungspotenzial der Region aussieht, wurde es schnell still. Es zählt immer das Gesamtpaket.

Aber: Wer aktuell hochwertigen, energetisch sanierten Neubau mit degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung kaufen kann, dem ruft Lutz proaktiv zu, es zu tun. Die Gründe: Den Mieter interessiert faktisch nur die Gesamtmiete – und weil energetisch hochwertige Neubauten kaum Nebenkosten haben, kannst du den Anteil der Nettokaltmiete hoch halten. Dazu kommt ein Fast-Alleinstellungsmerkmal: Nur etwa 10 % der Neubauimmobilien am Markt werden in diesem qualitativ hochwertigen Segment geliefert. Und durch die hohe staatliche Förderung gibt es teilweise sogar Konstellationen, in denen du sofort und langfristig im positiven Cashflow bist – also mehr einnimmst, als dich die Immobilie monatlich kostet.

Kannst du die Miete einfach erhöhen?

Das hängt von der Region ab. In Hamburg oder Berlin gilt die Mietpreisbremse – dort bist du bei der Nachvermietung an den Mietenspiegel gebunden. Mit kernsanierten und Neubauwohnungen kannst du grundsätzlich regulär in den Markt gehen und dann im gesetzlichen Rahmen anpassen.

Lutz' Empfehlung für Metropolregionen: Indexmietverträge. Dabei wird die Miete automatisch an die Preisentwicklung gekoppelt – ohne Diskussionen. In Regionen ohne Mietpreisbremse geht ebenfalls der Indexmietvertrag, alternativ eine Anpassung von 10 bis 15 % etwa alle drei Jahre.

Steuerfrei verkaufen und schuldenfrei in die Rente

Bei einer eigengenutzten Immobilie kannst du schon nach drei Jahren Eigennutzung steuerfrei verkaufen – wer Lust auf „Wohnungsshopping“ hat, kann also einziehen, die Wohnung hübsch machen und nach drei Jahren steuerfrei weiterverkaufen (dafür nimmt man beim variablen Darlehen einen höheren Zins in Kauf). Als Kapitalanleger gilt: steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren. Diese Regelung wird zwar aktuell diskutiert, Lutz glaubt aber an ihren Erhalt – bei der aktuellen Marktlage kann er sich kaum vorstellen, dass politisch gewollt ist, noch weniger Geld in den Neubau fließen zu lassen.

Und die Schuldenfreiheit zur Rente? Eine Immobilie braucht in der Regel rund 25 Jahre, um sich allein zu entschulden. Wer mit 23 oder 25 startet, schafft das über den regulären Weg. Wer weniger Zeit hat, kann einen Gegensparplan über freie Investmentanlagen aufbauen – oder ein bis zwei zusätzliche Kapitalanlageimmobilien kaufen, sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen und mit den Erlösen die restlichen Immobilien entschulden.

Fazit

Lutz' Zusammenfassung ist klar: Das aktuelle Marktumfeld bietet trotz – oder gerade wegen – des Zinsanstiegs viele Gelegenheiten. Der reine Blick auf den Zins greift zu kurz, wenn gleichzeitig Sonderabschreibung, degressive AfA und günstige KfW-Darlehen auf dem Tisch liegen. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, dem spricht er Mut zu: prüfen, rechnen, die Checkliste abarbeiten – und wenn die Parameter passen, machen. Wichtig bleibt wie immer: Rechne jeden Fall individuell durch und kalkuliere Risiken wie Mietausfall und Rücklagen ehrlich ein.