Wieso Immobilien fürs Alter? Die 4-Millionen-Rechnung zum Nachmachen

Altersvorsorge fühlt sich für viele – gerade für junge Menschen – weit weg an. Man hat andere Dinge im Kopf, spart vielleicht ein bisschen bei Trade Republic und denkt: Passt schon. Genau hier setzt die erste Folge von „Immo-Altersvorsorge – Der Podcast“ an. Lutz Niederheide erzählt, wie er selbst zum Thema Vermögensaufbau gekommen ist, und rechnet gemeinsam mit Viola (20, duale Studentin) live mit dem Taschenrechner vor, wie groß die eigene Versorgungslücke wirklich ist – und welche Rolle Immobilien dabei spielen können.

Vom Versicherungskaufmann zum Vermögensberater

Lutz' Weg in die Finanzbranche war alles andere als geradlinig: Nach einem Schülerpraktikum bei einer Versicherung folgte die Ausbildung zum Versicherungskaufmann – schwerpunktmäßig im Innendienst. Dort hatte er ein prägendes Erlebnis: In der Antragsabteilung landete ein Vertrag eines externen Maklers auf seinem Tisch, der 30 % günstiger war und mehr Leistung bot als sein eigener Haustarif. Die Erklärung des Teamleiters: Sonderkontingente für Makler. Für Lutz war das der Moment, in dem seine Loyalität zum Unternehmen kippte – er kündigte seine eigenen Verträge und schloss sie über den Makler neu ab.

Es folgten eine Ausbildung zum Physiotherapeuten, Jahre als Fitness- und Kampfsporttrainer und eine Station in einem ergonomischen Fachmöbelgeschäft, wo er Beratungsleitfäden zur Arbeitsplatzoptimierung mitentwickelte. Die Erkenntnis von dort nimmt er bis heute mit: Ein einzelnes Produkt (der ergonomische Stuhl) löst selten das eigentliche Problem – erst der Blick aufs Gesamtbild bringt Ergebnisse. Genau dieses konzeptionelle Denken prägt heute seine Arbeit im Vermögensaufbau, in dem er seit rund 20 Jahren tätig ist, davon 10 Jahre in der Immobilienvermittlung.

Warum sich kaum jemand mit Altersvorsorge beschäftigt

Viola bringt die Perspektive ihrer Generation ein: Mit 20 beschäftigt sich in ihrem Umfeld kaum jemand ernsthaft mit Altersvorsorge – das Thema fühlt sich zu weit weg an. Lutz kann das nachvollziehen: Er selbst war Anfang 30, als er sich zum ersten Mal wirklich damit auseinandergesetzt hat.

Gleichzeitig beobachtet er einen Wandel: Die Rentenreform ist medial präsent, im Bundestag wurde die Frühstarterrente besprochen (ein Zuschuss für investmentbasierten Vermögensaufbau für Kinder ab 6 Jahren), und auf Social Media sind Trading, ETFs, Aktien und Krypto allgegenwärtig. Das Bewusstsein wächst – aber es fehlt oft an einem entscheidenden Punkt.

Das eigentliche Problem: Sparen ohne Ziel

Wenn Lutz junge Menschen fragt, ob sie etwas für ihren Vermögensaufbau tun, kommt häufig: „Ja, ich trade. Ich habe Trade Republic, ich habe meine ETF-Sparpläne.“ Seine Gegenfrage: „Kommst du damit auch ans Ziel?“ Die ehrliche Antwort lautet meistens: keine Ahnung.

Denn wer nicht weiß, wie viel Kapital er am Ende braucht, kann auch keine passende Strategie wählen. 100 € monatlich in einen ETF-Sparplan zu stecken ist besser als nichts – aber ohne Zielgröße ist es Sparen im Blindflug. Lutz' Botschaft: Die Rechnung dahinter ist keine Raketenwissenschaft. Ein einfacher Taschenrechner reicht.

Die Live-Rechnung: Von 2.000 € netto zur 4-Millionen-Frage

Gemeinsam mit Viola rechnet Lutz Schritt für Schritt durch – zum Mitmachen:

1. Wunsch-Nettoeinkommen im Alter festlegen: Viola schätzt, dass sie heute etwa 2.000 € netto pro Monat für einen normalen Lebensstandard bräuchte.
2. Auf Brutto hochrechnen: Auch als Privatier fallen Abgaben an – Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung. Als Faustformel rechnet Lutz mit rund 70 %: 2.000 € ÷ 70 × 100 = rund 2.857 € brutto.
3. Inflation berücksichtigen: Die Deutsche Rentenversicherung empfiehlt mindestens 1,5 % Inflation – Lutz rät, mit mindestens 3 % pro Jahr zu rechnen. Bei 47 Jahren bis zum Renteneintritt mit 67: 2.857 € × 1,03^47 ≈ 11.400 € pro Monat.
4. Jahresbedarf ermitteln: 11.400 € × 12 ≈ 137.000 € pro Jahr.
5. Benötigtes Vermögen ableiten: Anlageklassen wie Dividendenaktien oder vermietete Immobilien schütten im Schnitt 3 bis 4 % ihres Gegenwerts aus. Mit 3,5 % gerechnet: 137.000 € ÷ 3,5 × 100 = rund 4 Millionen Euro Vermögenswert.

Wichtig zur Einordnung: Das ist eine vereinfachte Beispielrechnung mit Annahmen (Inflationsrate, Ausschüttungsquote), keine Garantie und keine individuelle Beratung. Aber sie macht sichtbar, was reine Bauchgefühl-Sparpläne verschleiern: Zwischen „100 € im Monat“ und dem tatsächlichen Kapitalbedarf klafft oft eine riesige Lücke.

Warum Immobilien das abstrakte Ziel greifbar machen

4 Millionen Euro – das klingt selbst für Viola „sehr weit weg“. Genau hier kommen für Lutz Immobilien ins Spiel, aus zwei Gründen:

Erstens: Immobilien sind eine inflationsgeschützte Anlageklasse. Deshalb kann man die Rechnung ins Heute zurückholen: Für 2.800 € Bruttorente in heutiger Kaufkraft braucht es 2.800 € × 12 = 33.600 € Jahresertrag. Bei 3,5 % Mietertrag entspricht das einem Immobilienwert von rund 960.000 € – also etwa 2 bis 3 Immobilien im Wert von je rund 320.000 €.

Zweitens: Das Ziel wird konkret. „4 Millionen“ ist abstrakt – „2 bis 3 Wohnungen, die sich im Laufe des Lebens abzahlen“ ist ein Plan, den man sich vorstellen und verfolgen kann. Natürlich kann kaum jemand drei Immobilien bar bezahlen (dafür bräuchte es rund eine Million Euro plus etwa 100.000 € Kaufnebenkosten). Der Punkt ist ein anderer: Die Immobilien werden finanziert und zahlen sich über die Mieteinnahmen mit ab. Und es geht ausdrücklich nicht darum, sofort zu kaufen – sondern zuerst Bewusstsein und einen Plan zu schaffen.

Vermögensaufbau mit gesellschaftlichem Nebeneffekt

Lutz arbeitet mit dem Swiss-Life-Konzern zusammen, nach seinen Worten der drittgrößte Immobilienbesitzer Europas, und greift auf Neubau-, Bestands- und Revitalisierungsprojekte zu. Dabei sieht er auch einen gesellschaftlichen Auftrag: In den Ballungszentren fehlen laut Lutz rund 1,4 Millionen Wohneinheiten. Das jahrelange Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird verfehlt – aktuell entstehen nicht einmal 200.000.

Ein Kunde brachte es für Lutz auf den Punkt: Mit dem Kauf einer Neubauwohnung gestalte er nicht nur seine Altersvorsorge, sondern auch einen Teil der Gesellschaft positiv mit. Diese Verzahnung – privater Vermögensaufbau und Schaffung von Wohnraum – ist für Lutz die zentrale Motivation.

Fazit

Die erste Folge liefert das Fundament für alles, was kommt: Vermögensaufbau beginnt nicht mit einem Produkt, sondern mit einer ehrlichen Rechnung. Drei Dinge kannst du sofort mitnehmen:

• Rechne deine eigene Zielgröße aus – Wunsch-Netto, auf Brutto hochrechnen, Inflation mit 3 % einpreisen, Jahresbedarf durch die Ausschüttungsquote teilen. Ein Taschenrechner genügt.
• Prüfe, ob dein aktuelles Sparen zum Ziel passt – 100 € im ETF-Sparplan sind ein Anfang, aber ohne Zielgröße weißt du nicht, ob sie reichen.
• Denke in greifbaren Bausteinen – 2 bis 3 vermietete Immobilien können ein abstraktes Millionenziel in einen konkreten, planbaren Weg übersetzen.

In den nächsten Folgen werden die einzelnen Themen – von Finanzierung bis Objektauswahl – vertieft. Diese Folge ist der perfekte Einstieg, um zu verstehen, warum es sich lohnt, jetzt anzufangen.