Sind Vermieter wirklich Kapitalisten? Lutz' Sicht auf den Wohnungsmarkt

„Ihr Vermieter seid doch die absoluten Hardcore-Kapitalisten!“ – diesen Vorwurf hört Lutz Niederheide immer öfter. In dieser Solo-Folge nimmt er sich das Thema persönlich vor und erklärt, warum er die Debatte für schief hält: Aus seiner Sicht erfüllen private Vermieter und Kapitalanleger einen gesellschaftlichen Auftrag – sie schaffen und erhalten Wohnraum, den sonst niemand finanzieren würde.

Deutschland – ein Land der Mieter

Lutz startet mit den nüchternen Zahlen: Die Eigentumsquote in Deutschland liegt bei gerade einmal 42 %. Auf dem Land ist sie deutlich höher – doch die Menschen zieht es in die Städte, und genau dort wird es eng. In Hamburg und München liegt die Eigentumsquote unter 25 %, in Berlin sogar unter 16 %. Faktisch wohnen in den Großstädten fast alle zur Miete.

Das Grundproblem benennt Lutz klar: Es wurde in den letzten Jahren viel zu wenig gebaut. Wenn viele Menschen auf zu wenig Angebot treffen, steigen die Preise – eine simple Marktlogik. Daraus denen einen Strick zu drehen, die überhaupt Wohnraum zur Verfügung stellen, hält er für „an der Sache vorbei“.

Enteignung löst kein einziges Problem

Besonders deutlich wird Lutz beim Berliner Enteignungsthema: Großimmobilienbesitzer zu enteignen, damit die Mieten nicht mehr steigen, nennt er unverblümt „Bullshit“. Sein Argument: Durch Enteignung ändert sich an der Ursache nichts.

• Es wird kein neuer Wohnraum geschaffen.
• Bestehende Objekte werden nicht instand gesetzt oder modernisiert.
• Das Angebotsproblem bleibt exakt so groß wie vorher.

Wohnen ist für Lutz unbestritten ein Grundrecht – jeder soll in qualitativ hochwertigen Wohnungen leben können, möglichst dort, wo er möchte. Aber genau dafür braucht es mehr Angebot, nicht weniger Eigentümer.

Fallbeispiel Hamburg-Rothenburgsort: Wenn der Zinsschock alles kippt

Wie eng Wohnungsbau und Kapital zusammenhängen, zeigt Lutz an einem realen Projekt. 2023 besichtigte er mit dem Partner Instone Real Estate ein Baufeld in Hamburger Innenstadtlage. Die Stadt hatte das Grundstück im Rahmen der Stadtentwicklung vergeben – mit dem Hinweis, dort Wohnraum für Eigennutzer zu schaffen.

Dann kam 2022 der starke Zinsanstieg, und die Rechnung platzte. Lutz macht es an einem Beispiel greifbar: Wer auf 500.000 € Darlehen 1 % Zinsen zahlt, trägt eine jährliche Zinslast von 5.000 €. Bei plötzlich 4 % steigt diese Last auf 20.000 € pro Jahr. Das konnten sich die geplanten Eigennutzer schlicht nicht mehr leisten. Die Folge in der ganzen Branche: Immer mehr Bauträger und Projektierer gingen pleite, weil die Nachfrage zwar da war, die Interessenten aber nicht mehr finanzieren konnten.

Kapitalanleger als Rettung – und Nutzen für alle

In dieser Situation kam Instone auf Lutz' Team zu: Macht es Sinn, das Projekt stattdessen an Kapitalanleger zu verkaufen? Rückblickend war das für Lutz ein großer Schritt – und ein Glücksfall für die Menschen vor Ort.

Das Projekt rechnete sich für die Anleger gut – und zwar ausdrücklich nicht über extrem hohe Mieten, sondern über steuerliche Förderung und KfW-Kredite. Der Bauträger bekam durch den Verkauf die Liquidität, um das Projekt fertigzustellen und weitere umzusetzen. Das Ergebnis: Nach rund zweieinhalb Jahren Bauzeit stehen heute etwa 230 Wohneinheiten in Zentrumslage dem Hamburger Mietmarkt zur Verfügung.

Lutz' Kernfrage dazu: Wer geht eigentlich ins Risiko? Es sind die Projektierer, die Bauträger – und der Privatanleger, der sein Kapital investiert. Ohne sie gäbe es diesen Wohnraum nicht. Wer das als „Kapitalismus-Problem“ kritisiert, dem ruft Lutz zu: Schafft selbst mehr Wohnraum und entspannt den Markt.

Energetische Sanierung gibt es nicht für Luft und Liebe

Das gleiche Muster sieht Lutz bei der energetischen Sanierung: Politisch wird gefordert, Bestände zu modernisieren und Energie zu sparen – aber Mieterhöhungen zur Refinanzierung gelten als Tabu. Für Lutz ein Widerspruch: „Das wird natürlich auch mit Luft und Liebe alles finanziert, ist ja klar.“

Konkret saniert sein Team mit einem großen Partner Wohnanlagen aus den 50er- und 60er-Jahren – oft Rotklinkerbauten mit guter Bausubstanz, die aber technisch und energetisch aufgewertet werden müssen. Auch hier kommt das nötige Kapital von Privatanlegern. Und auch hier gilt für Lutz: Wer Geld in die Hand nimmt, um Wohnungen aufzuwerten, darf daraus einen wirtschaftlichen Vorteil ziehen. Sonst macht es schlicht niemand.

Wer sind die „bösen Miethaie“ wirklich?

Zum Schluss räumt Lutz mit einem Zerrbild auf: Die große Mehrheit der Vermieter sind keine anonymen Konzerne, sondern Privat- und Kleinanleger mit 2 bis 3 Wohnungen, die damit ihren Vermögensaufbau und ihre Altersvorsorge sichern. Seine Erfahrung: Gerade diese Vermieter passen die Mieten häufig überproportional gering an.

Fazit

Lutz' Appell ist klar: Weniger Schuldzuweisungen, mehr Eigenverantwortung. Natürlich wollen Vermieter und Kapitalanleger Gewinne erzielen – das bestreitet er gar nicht. Aber sie schaffen gleichzeitig den dringend benötigten Wohnraum in der Qualität, die Mieter und Politik fordern. Enteignungen bauen keine einzige Wohnung. Neuer und sanierter Wohnraum entsteht nur, wenn jemand bereit ist, Kapital und Risiko einzubringen – und dafür auch einen fairen wirtschaftlichen Vorteil erhält. Nur mehr Angebot kann den Mietmarkt wirklich entspannen.