Steuervorteil-Rechner für Immobilien
Wie viel Steuern sparen deine vermieteten Immobilien wirklich? Mehrere Objekte, AfA-Modus pro Objekt, Cashflow, Vermögensaufbau und Eigenkapitalrendite — Jahr für Jahr.
Schritt 1: Deine Steuersituation
Schritt 2: Deine Immobilien
Wähle ein oder mehrere aktuelle Projekte aus — oder lege eigene Immobilien an. Der AfA-Modus ist pro Objekt wählbar; alle Objekte fließen zusammen ins Ergebnis.
Wähle ein Projekt oder lege eine eigene Immobilie an, um deinen Steuervorteil zu sehen.
So funktioniert der Steuervorteil-Rechner
Warum Vermieter Steuern sparen
Steuerlich zählt bei einer vermieteten Immobilie nicht der Cashflow, sondern das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen minus Schuldzinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung (AfA). In den ersten Jahren ist dieses Ergebnis fast immer negativ — vor allem wegen der AfA, die nur auf dem Papier existiert, während die Immobilie real sogar an Wert gewinnen kann. Diesen Verlust verrechnest du mit deinem Gehalt: Bei 42 % Grenzsteuersatz erstattet dir das Finanzamt 42 Cent pro Euro steuerlichem Verlust. Der Rechner macht diesen Effekt Jahr für Jahr sichtbar — für ein einzelnes Objekt oder dein ganzes Portfolio.
Schritt 1: Deine Steuersituation
Zwei Rahmenwerte steuern die Simulation: dein Grenzsteuersatz (der Steuersatz auf deinen letzten verdienten Euro — er bestimmt, wie viel dir jeder Euro Verlust zurückbringt) und der Betrachtungszeitraum von 1 bis 40 Jahren (sinnvoll: die Jahre bis zu deinem Renteneintritt). Vorbelegt sind 38 % — bewusst etwas unter dem Spitzensteuersatz von 42 %, weil der steuerliche Verlust dein Einkommen und damit auch den Satz senkt, zu dem erstattet wird. Darunter stehen zwei optionale Annahmen, die standardmäßig ausgeschaltet sind: „Steuerersparnis reinvestieren“ und „Inflation berücksichtigen“. Erst wenn du eine davon anhakst, erscheint das zugehörige Feld — die Reinvest-Rendite (z. B. 5 % für einen breiten ETF-Sparplan) bzw. die Inflationsrate. Jedes Feld und jede Option hat ein ⓘ mit der genauen Erklärung.
Schritt 2: Deine Immobilien — Projekte oder eigene Objekte
Die Objekt-Auswahl ist dieselbe wie im Rentenlücken-Rechner: Über „Aus aktuellen Projekten wählen" übernimmst du per Klick aktuelle Kapitalanlagen aus unserer Liste. Ist für ein Projekt die Kalkulation des Anbieters hinterlegt, rechnet der Rechner mit deren Beispielwohnung — Kaufpreis, Darlehen, Zins, Tilgung, Kaufnebenkosten, Bauzeitzinsen, Miete, Hausgeld, Gebäudeanteil und AfA-Modus — und zeigt am Objekt den Stand dieser Kalkulation an; sonst nutzt er die Eckdaten des Projekts. Mit „+ Eigene Immobilie hinzufügen" legst du beliebig viele eigene Objekte an. Jedes Objekt lässt sich aufklappen und komplett anpassen: Kaufpreis, Darlehenshöhe, Zins, Tilgung, Kaufnebenkosten, Bauzeitzinsen, Kaltmiete, Hausgeld samt nicht umlagefähigem Anteil, Gebäudeanteil, Wert- und Mietsteigerung — und der AfA-Modus wird pro Immobilie gewählt, denn ein Bestandsobjekt (linear 2 %) und ein Neubau (linear 3 % oder degressiv, ggf. mit Sonder-AfA) können im selben Portfolio stecken. Unter jeder Feldgruppe rechnet der Rechner dir die Werte in Euro vor: Eigenkapital und Kredit, deine echte Hausgeld-Belastung und die Abschreibung im ersten Jahr. Alle Objekte fließen summiert ins Ergebnis ein; im Kopf jeder Zeile siehst du sofort die Ersparnis im ersten Jahr.
Was im Hintergrund gerechnet wird
Für jedes Objekt simuliert der Rechner ein echtes Annuitätendarlehen — standardmäßig in Höhe des Kaufpreises (100 % Kaufpreisfinanzierung: die Kaufnebenkosten bringst du als Eigenkapital ein), bei Projekten mit Anbieter-Kalkulation in deren Höhe. Pro Jahr gilt: steuerliches Ergebnis = Kaltmiete (mit deiner Mietsteigerung wachsend) − Zinsen (mit der Tilgung fallend) − Verwaltungskosten aus dem Hausgeld (konstant, bei aktivierter Inflation mit ihr steigend) − AfA je nach gewähltem Modus. Vom Hausgeld zählt steuerlich nur die Verwaltung: Die umlagefähigen Kosten (Heizung, Wasser, Müll …) zahlt der Mieter über die Nebenkosten, und die Instandhaltungsrücklage erkennt das Finanzamt erst an, wenn die Eigentümergemeinschaft sie für Reparaturen ausgibt. Im Cashflow steht dagegen das ganze nicht umlagefähige Hausgeld, also Verwaltung und Rücklage. Die AfA läuft auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten — Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Ein negatives Ergebnis multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz ist die Erstattung des Jahres; dreht das Ergebnis ins Plus, wird daraus eine Steuerzahlung. Es ist also keine Faustformel, sondern eine Jahr-für-Jahr-Simulation mit echtem Tilgungsverlauf.
Die Kennzahlen im Ergebnis
Vier Kennzahlen siehst du immer: Steuerersparnis über den Betrachtungszeitraum (die Summe aller Erstattungsjahre über alle Objekte), Ø Entlastung pro Monat in den Jahren 1–4 (was dir das Finanzamt in der teuersten Anfangsphase monatlich zurückgibt), Cashflow heute nach Steuern (Miete − Rate − nicht umlagefähiges Hausgeld + Steuereffekt — negativ heißt Zuzahlung, von der ein wachsender Teil Tilgung und damit Vermögensaufbau ist) und das Immobilienvermögen, also Objektwert minus Restschuld nach dem Zeitraum. Aktivierst du „Steuerersparnis reinvestieren“, kommen zwei dazu: der Endwert des Topfs aus angelegten Erstattungen und der Vermögensaufbau gesamt — beides zusammen. Jede Kachel erklärt ihre Herleitung über das ⓘ.
Die Säulen-Grafik: So entsteht der Steuervorteil im ersten Jahr
Zwei Säulen im selben Maßstab zeigen die Rechnung des Finanzamts für das erste Jahr — jede Fläche ist exakt so hoch, wie ihr Betrag groß ist. Rechts stehen die steuerlich relevanten Kosten: Schuldzinsen, Verwaltungskosten (der absetzbare Teil des Hausgelds — meist der kleinste Posten) und die Abschreibung (AfA), die dich kein Geld kostet. Links stehen deine Mieteinnahmen — und darüber der Betrag, um den die Kosten die Miete übersteigen: der steuerliche Verlust. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit deinem übrigen Einkommen. Der Verlust ist in zwei Blautöne geteilt: Dunkelblau ist der Teil, der bei deinem Grenzsteuersatz tatsächlich als Erstattung zurückkommt — mit Betrag pro Jahr und pro Monat —, hellblau der Rest, der ein reiner Rechenwert bleibt. Ist ein Posten zu schmal für seine Beschriftung, steht sie neben der Säule. Übersteigt die Miete die Kosten, zeigt die Grafik stattdessen den steuerpflichtigen Gewinn. Bei mehreren Objekten sind alle zusammengerechnet.
Steuerersparnis, Mehrmiete und Cashflow — Jahr für Jahr
Die Jahresgrafik zeigt drei Dinge, die zusammenwirken. Blaue Balken: die Steuerersparnis des Jahres. Typisch sind hohe Balken am Anfang, die über die Jahre abschmelzen, weil Zinsanteil und (bei degressiver oder Sonder-AfA) Abschreibung anfangs am höchsten sind. Dreht ein Objekt steuerlich ins Plus, fällt Steuer auf den Mietgewinn an — dann liegt der Balken unter null. Grüne Balken: wie viel mehr Miete du durch die Mietsteigerung gegenüber dem ersten Jahr einnimmst. Rot unter dem blauen Balken steht dein Cashflow vor Steuern, also Miete minus Kreditrate minus nicht umlagefähiges Hausgeld. Blau und Rot zusammen ergeben genau den Punkt auf der Linie: deinen Cashflow nach Steuern — rot heißt Zuzahlung, grün Überschuss. Die Steuerersparnis kommt also nicht zum Cashflow dazu, sie steckt schon drin. So siehst du auf einen Blick, wie die wachsende Miete die auslaufende Förderung ersetzt und ab welchem Jahr der Cashflow ins Plus dreht. Ist das Darlehen getilgt, endet die Kreditrate und der Cashflow springt nach oben. Mit dem Umschalter siehst du alle Beträge pro Jahr oder pro Monat; mit der Maus oder dem Finger die Rechnung jedes Jahres, bei mehreren Objekten auch die Steuerersparnis je Objekt.
AfA-Modi im Vergleich — pro Objekt
Für jede Immobilie rechnet der Rechner alle fünf Abschreibungsarten parallel durch und stellt sie in einer Tabelle gegenüber: linear 2 % (Gebäude fertiggestellt 1925 bis 2022), linear 2,5 % (Altbau, fertiggestellt vor 1925), linear 3 % (regulärer Neubau, fertiggestellt ab 2023), degressiv 5 % vom jeweiligen Restbuchwert (Neubau mit Baubeginn ab Oktober 2023, § 7 Abs. 5a EStG) und degressiv plus Sonder-AfA § 7b (klimafreundlicher Neubau: zusätzlich 5 % in den Jahren 1–4). Basis ist jeweils dein Gebäudeanteil von Kaufpreis plus Nebenkosten. Du siehst jeweils die Ersparnis der ersten vier Jahre und die Summe über den ganzen Zeitraum; dein gewählter Modus ist markiert, die beste Variante trägt einen Stern. Welcher Modus für ein konkretes Objekt zulässig ist, klärt verbindlich nur eine Steuerberatung.
Optional: Reinvest in ETF & Co. — aus Erstattungen wird Vermögen
Die Steuererstattung ist am wertvollsten, wenn sie nicht im Konsum verschwindet. Mit der Option „Steuerersparnis reinvestieren“ legt der Rechner jede jährliche Erstattung modellhaft mit deiner Reinvest-Rendite an — wie ein ETF-Sparplan, der aus Finanzamt-Geld bespeist wird. Die Option ist standardmäßig aus, damit du zuerst die reine Steuerwirkung siehst. Wichtig für die Ehrlichkeit des Modells: Sobald deine Objekte steuerlich ins Plus drehen, werden die dann fälligen Steuerzahlungen demselben Topf wieder entnommen. Der ausgewiesene Endwert ist also der Netto-Effekt nach späteren Steuern — er kann unter der Summe der Erstattungen liegen, und genau das ist korrekt.
Der Vermögensaufbau-Chart
Die Grafik zeigt zwei Linien, die wie eine Schere auseinanderlaufen. Die grüne Linie startet beim Kaufpreis und steigt mit der Wertsteigerung, die du je Objekt angesetzt hast. Die rote Linie startet bei der Darlehenshöhe und fällt mit jeder Rate — anfangs langsam, später schneller, weil der Tilgungsanteil wächst. Der Abstand zwischen beiden ist dein Vermögenswert: Wert der Immobilie minus Restdarlehen. Am Ende des Zeitraums fasst eine Klammer genau diese Rechnung zusammen, darunter stehen die drei Beträge noch einmal. Kaufnebenkosten sind kein Vermögen — deshalb startet der Vermögenswert bei hoher Finanzierung ehrlich nahe null. Mit aktivierter Reinvest-Option kommt der Topf aus deinen angelegten Steuererstattungen als eigener Betrag dazu und ergibt mit dem Vermögenswert das Gesamtvermögen. Mit der Maus oder dem Finger auf der Grafik siehst du die Werte jedes einzelnen Jahres.
Eingesetztes Eigenkapital und Eigenkapitalrendite
Unter der Vermögensgrafik rechnet der Rechner gegen, was du eingesetzt hast: das Eigenkapital beim Kauf (die Kaufnebenkosten bzw. der Teil der Gesamtkosten, den das Darlehen nicht deckt, plus Bauzeitzinsen) und alle Zuzahlungen der folgenden Jahre — Jahre mit Überschuss werden abgezogen. Daraus folgen zwei Zahlen. Der Vermögenszuwachs ist dein Vermögenswert (mit Reinvest: das Gesamtvermögen) minus dieses eingesetzte Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite ist die Rendite pro Jahr auf dein eingesetztes Geld, berechnet als interner Zinsfuß — also der Zinssatz, zu dem ein Sparkonto mit denselben Einzahlungen zu denselben Zeitpunkten am Ende denselben Betrag erreicht. Damit ist sie mit einer ETF- oder Tagesgeld-Rendite vergleichbar. Weil bei wenig Eigenkapital der Kredithebel wirkt, hängt sie stark an der angenommenen Wertsteigerung — stellst du sie im Objekt auf 0 %, tragen nur noch Tilgung, Miete und Steuer. Verkaufskosten und die Steuer auf einen Veräußerungsgewinn innerhalb von 10 Jahren sind nicht berücksichtigt.
Heutige Kaufkraft oder nominal — du entscheidest
Standardmäßig rechnet der Rechner nominal, also in den Euro-Beträgen des jeweiligen Jahres — so, wie sie auch im Steuerbescheid stehen. Mit der Option „Inflation berücksichtigen“ gibst du eine Inflationsrate vor: Dann steigt das Hausgeld mit, und alle Ergebnisse werden in heutige Kaufkraft umgerechnet. 30.000 € Ersparnis bedeuten in dieser Sicht, dir fließt über die Jahre so viel zu, wie 30.000 € heute wert sind. Welche Sicht gerade gilt, steht immer in der Zeile über den Kennzahlen. Für Vergleiche mit deinem heutigen Einkommen und für die Altersvorsorge-Planung ist die Kaufkraft-Sicht die aussagekräftigere.
Grenzen des Modells
Das Modell rechnet mit deinem Grenzsteuersatz als Konstante und setzt die Kaufnebenkosten ohne Anbieter-Kalkulation pauschal mit 10 % an. Kennst du den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, die Verwaltungskosten oder den Gebäudeanteil nicht, nutzt es Faustwerte: rund ein Drittel des Hausgelds nicht umlagefähig, davon die Hälfte Verwaltung, 80 % Gebäudeanteil. Die genauen Werte stehen meist im Exposé, im Wirtschaftsplan oder im Kaufvertrag. Spätere Reparaturen aus der Rücklage, die dann steuerlich absetzbar werden, bildet das Modell nicht ab. Mietausfall, Sonderumlagen, Instandhaltung außerhalb der Rücklage und eine Bauzeit ohne Mieteinnahmen sind nicht abgebildet, und die Reinvest-Rendite ist eine Annahme ohne Abgeltungsteuer. Ob degressive oder Sonder-AfA für ein konkretes Objekt zulässig ist, hängt von Baubeginn, Effizienzstandard und Baukostengrenzen ab — das prüft verbindlich nur eine Steuerberatung. Was der Steuervorteil für deine Rente bedeutet, zeigt im Anschluss der Rentenlücken-Rechner.
Häufige Fragen
Was ist die AfA überhaupt?
Absetzung für Abnutzung: Das Finanzamt behandelt das Gebäude (nicht das Grundstück) als Wirtschaftsgut, das sich über die Nutzungsdauer abnutzt. Diesen Wertverzehr darfst du jährlich als Kosten ansetzen — obwohl du kein Geld ausgibst und die Immobilie real sogar an Wert gewinnen kann. Genau daraus entsteht der Steuervorteil vermieteter Immobilien.
Wer darf die degressive AfA von 5 % nutzen?
Käufer neu gebauter Wohnungen, wenn der Baubeginn ab Oktober 2023 liegt und der Kauf im Jahr der Fertigstellung erfolgt (§ 7 Abs. 5a EStG). Die 5 % gelten vom jeweiligen Restbuchwert, die Abschreibung fällt also jedes Jahr etwas ab. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich. Für Bestandsimmobilien bleibt es bei 2 % linear.
Was bringt die Sonder-AfA nach § 7b?
Zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren — on top auf die reguläre AfA. Voraussetzungen: klimafreundlicher Neubau (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) und Einhaltung der Baukostengrenzen. In Kombination mit der degressiven AfA schreibst du so in vier Jahren rund ein Drittel des Gebäudewerts ab. Ab Jahr 5 fällt die AfA dann unter die rein degressive Variante — das ist korrekt, weil der Restbuchwert schneller gesunken ist.
Welchen Grenzsteuersatz soll ich eintragen?
Den Steuersatz auf deinen letzten verdienten Euro — nicht den Durchschnittssteuersatz. 2026 gilt: ab ca. 69.000 € zu versteuerndem Einkommen 42 % (Spitzensteuersatz). Bei Verheirateten zählt das gemeinsame Einkommen mit Splitting. Je höher dein Grenzsteuersatz, desto mehr bringt jeder Euro Verlust — deshalb sind vermietete Immobilien besonders für Gutverdiener interessant. Vorbelegt sind 38 %: Ein größerer Verlust senkt dein Einkommen spürbar, ein Teil davon wird dann nur noch zu einem niedrigeren Satz erstattet. Liegt dein Einkommen auch nach Abzug des Verlusts deutlich über der Grenze, kannst du 42 % eintragen.
Muss ich die Steuerersparnis irgendwann zurückzahlen?
Nicht direkt — aber der Effekt kehrt sich um: Sobald die Mieteinnahmen Zinsen, Kosten und AfA übersteigen, versteuerst du den Überschuss. Und bei der degressiven AfA sinkt die Abschreibung jedes Jahr. Verkaufst du hingegen nach mehr als 10 Jahren Haltedauer, bleibt der Veräußerungsgewinn bei Privatvermögen steuerfrei — die Spekulationsfrist ist ein zentraler Baustein des Modells Immobilie.
Was bringt es, die Steuerersparnis zu reinvestieren?
Viel — die Erstattungen kommen genau in den teuren Anfangsjahren. Legst du sie jährlich an (z. B. ETF-Sparplan mit 5 % Rendite), entsteht daraus über 15–20 Jahre ein eigener Vermögenstopf im fünfstelligen Bereich. Hake dafür in Schritt 1 „Steuerersparnis reinvestieren“ an. Der Rechner zeigt den Verlauf ehrlich: Sobald deine Objekte steuerlich ins Plus drehen, werden die dann fälligen Steuern dem Topf wieder entnommen.
Kann ich mehrere Immobilien gleichzeitig durchrechnen?
Ja. Wie im Rentenlücken-Rechner wählst du beliebig viele Projekte aus unserer Liste oder legst eigene Objekte an — mit eigenem Kaufpreis, Zins, Tilgung und AfA-Modus pro Objekt. Ersparnis, Cashflow und Vermögensaufbau werden über alle Objekte summiert; in der Jahresgrafik siehst du beim Überfahren die Steuerersparnis je Objekt.
Was sagt die Eigenkapitalrendite aus?
Sie setzt dein Vermögen am Ende ins Verhältnis zu dem, was du wirklich eingezahlt hast — Eigenkapital beim Kauf plus alle Zuzahlungen — und rechnet daraus eine Rendite pro Jahr (interner Zinsfuß). So kannst du die Immobilie mit einer ETF- oder Tagesgeld-Anlage vergleichen. Bei hoher Finanzierung ist der Einsatz klein, der Kredithebel macht die Rendite dann groß — und abhängig von der angenommenen Wertsteigerung. Probier deshalb auch eine vorsichtige Wertsteigerung aus, zum Beispiel 0 %.
Ersetzt dieser Rechner meine Steuerberatung?
Nein. Er zeigt Größenordnungen mit vereinfachten Annahmen (Faustwerte für Gebäudeanteil und Hausgeld-Aufteilung, wenn du sie nicht einträgst, konstanter Grenzsteuersatz, pauschale Kaufnebenkosten ohne Anbieter-Kalkulation). Ob ein konkretes Objekt die Voraussetzungen für degressive oder Sonder-AfA erfüllt und wie sich der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilt, klärt verbindlich nur eine Steuerberatung.
Rechenwerte (Steuersätze, AfA-Regeln, Rentenwerte): Stand September 2026 — werden regelmäßig geprüft und zentral aktualisiert.