Was tun, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt?
Du hast eine attraktive Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus in der Stadt im Blick, dein Finanzierungsplan steht – doch plötzlich lehnt die Bank ab.Ein Rückschlag, den viele Kapitalanleger kennen. Besonders in den letzten Jahren ist die Zahl der abgelehnten Immobilienfinanzierungen gestiegen – nicht wegen schlechter Projekte, sondern wegen höherer Zinsen, konservativer Risikoprüfungen und schärferer Kreditrichtlinien.
Doch so bitter die Absage auch ist: Sie muss nicht das Ende deiner Investitionspläne bedeuten. Im Gegenteil – sie kann der Startpunkt für eine smartere, unabhängige Finanzierungsstrategie sein. Dieser Beitrag zeigt dir detailliert, welche Alternativen es zur klassischen Bankfinanzierung gibt, wenn dein Projekt wirtschaftlich sinnvoll, aber (noch) nicht bankfähig ist und die Bank die Finanzierung ablehnt.
Table of Contents
- Die wichtigsten Punkte vorab
- Warum wird die Finanzierung überhaupt abgelehnt?
- Alternative 1: Kreditumschichtung (Nachbeleihung / Eigenkapitalhebel)
- Alternative 2: Sale-and-Rent-Back (mit Rückkaufsrecht)
- Alternative 2: Sale-and-Rent-Back (mit Rückkaufsrecht)
- Alternative 3: Förderkredite (KfW, ISB, ILB etc.)
- Alternative 4:Crowdinvesting
- Alternative 5:Privates Darlehen
- Fazit
Die wichtigsten Punkte vorab
- Eine Ablehnung ist kein Scheitern, sondern ein Anlass, die Finanzierung neu zu strukturieren.
- Alternative Kapitalquellen wie private Darlehen oder Mezzanine-Finanzierung können Eigenkapitallücken schließen.
- Ein Finanzierungsmix ist heute üblich – nicht jede Immobilie muss (und sollte) rein über die Bank finanziert werden.
Warum wird die Finanzierung überhaupt abgelehnt?
Banken vergeben heute nicht mehr automatisch Kredite, wenn ein Eigenkapitalanteil vorhanden ist. Stattdessen prüfen sie strenger als früher – und ziehen sich insbesondere bei speziellen Lagen, Sanierungsobjekten oder Kunden mit nicht 100 % standardisiertem Einkommen zurück.
| Ablehnungsgrund | Geschätzter Anteil | Quelle & Kontext |
|---|---|---|
| Zu wenig Eigenkapital | 30 % | Abacus24 nennt „zu hohes Fremdkapital im Vergleich zum Eigenkapital“ als häufigsten Ablehnungsgrund bei Banken (abakus24.de, baufi24.de) |
| Unzureichendes Einkommen | 25 % | Befristete Jobs und schwankende Einnahmen sind laut Abacus24 einer der Top-Hinderungsgründe |
| Negative Bonität (z. B. Schufa-Eintrag) | 20 % | Negative Bonitätsmerkmale führen laut Abacus24 oft zu Kreditverweigerung |
| Problematische Immobilie (z. B. Feriennutzung) | 15 % | Laut Abacus24 lehnen Banken bestimmte Objektarten ab, wie Ferien- oder spezielle Objekte |
| Interne Bankrichtlinien (z. B. Beleihungsgrenze) | 10 % | Auch hauseigene Vergaberichtlinien führen laut Abacus24 zu regelmäßigen Ablehnungen |
Alternative 1: Kreditumschichtung (Nachbeleihung / Eigenkapitalhebel)
Was ist das?
Du nutzt eine bereits vorhandene, teils oder vollständig abbezahlte Immobilie, um darüber neues Fremdkapital aufzunehmen. Dieser „Kapitalhebel“ erlaubt dir, das in Bestandsimmobilien gebundene Vermögen freizusetzen.
Wie funktioniert das?
Verkehrswertgutachten beauftragen
Bank ermittelt neuen Beleihungswert
Differenz zwischen Restschuld und Beleihungswert wird als neuer Kredit freigegeben
Kapital wird für neue Immobilie verwendet
Vorteile:
Kapitalfreisetzung ohne Verkauf
Nutzung gestiegener Immobilienwerte
Geringerer Prüfaufwand durch bekannte Bankverbindung
Nachteile:
Höhere Gesamtverschuldung
Marktwertschwankungen als Risiko
Neue monatliche Belastung
Beispiel: Wohnung in Köln, Marktwert 300.000 €, Restschuld 120.000 € → 120.000 € freisetzbar durch Nachbeleihung. Damit wird ein weiteres Objekt finanziert.
Alternative 2: Sale-and-Rent-Back (mit Rückkaufsrecht)
Alternative 2: Sale-and-Rent-Back (mit Rückkaufsrecht)
Was ist das?
Du verkaufst eine eigene Immobilie an einen Investor, bleibst dort aber als Mieter. Gleichzeitig vereinbarst du eine Rückkaufoption. So generierst du Liquidität ohne einen Kredit aufzunehmen.
Wie funktioniert das?
Verkauf mit notariell vereinbartem Mietvertrag + Rückkaufsoption
Sofortige Liquidität durch Verkaufserlös
Rückkauf nach 3–10 Jahren möglich
Vorteile:
- Sofortige Liquidität
- Kein Kredit nötig
- Rückkaufsrecht sichert Kontrolle
Nachteile:
- Eigentumsverlust auf Zeit
- Mietzahlungen belasten Liquidität
- Rückkaufpreis kann hoch ausfallen
Beispiel: Verkauf eines MFH für 950.000 €, monatliche Miete 2.000 €, Rückkauf nach 5 Jahren zu 1.050.000 €. Zwischenzeitlich wird mit dem Erlös ein neues Objekt erworben.
Alternative 3: Förderkredite (KfW, ISB, ILB etc.)
Was ist das?
Förderkredite sind zinsvergünstigte Darlehen von staatlichen Förderbanken, etwa für Sanierung, energieeffizientes Bauen oder altersgerechtes Wohnen. Sie bieten zusätzlich häufig Tilgungszuschüsse und sehr lange Laufzeiten.
Wie funktioniert das?
Förderfähigkeit prüfen (z. B. durch Energieberater oder Fachplaner)
Antragstellung meist über die Hausbank oder ein Online-Portal
Kombination mit weiteren Finanzierungsmitteln möglich
Vorteile:
- Sehr günstige Zinsen
- Tilgungszuschuss reduziert Rückzahlung
- Kombination mit Bankkredit oder Eigenmitteln möglich
Nachteile:
- Bürokratisch aufwendig (Nachweise, Energieberatung erforderlich)
- Strenge Förderbedingungen (z. B. energetischer Standard)
- Lange Vorlaufzeiten bis zur Auszahlung
Förderkredite sind besonders interessant für Kapitalanleger, die auf nachhaltige Sanierungen setzen oder bestehende Objekte energetisch aufwerten wollen. Gerade bei steigenden Energiepreisen kann sich der Einsatz doppelt lohnen: durch niedrigere Finanzierungskosten und höhere Mieterträge.
Beispiel: Du nutzt das KfW-Programm 261 für ein Sanierungsprojekt.Der Kredit beträgt 150.000 €, der Zinssatz liegt bei 0,88 %. Zusätzlich erhältst du 15 % Tilgungszuschuss (22.500 €), sodass du effektiv nur 127.500 € zurückzahlen musst
Alternative 4:Crowdinvesting
Was ist das?
Beim Crowdinvesting investiert eine Vielzahl an privaten Kleinanlegern über Online-Plattformen in ein Immobilienprojekt. Du erhältst dadurch Mezzanine-Kapital, das wirtschaftlich wie Eigenkapital gewertet werden kann.
Wie funktioniert das?
Projekt auf einer Plattform (z. B. Exporo, Zinsbaustein) präsentieren
Anleger beteiligen sich mit Beträgen ab 250 €
Laufzeit, Verzinsung und Rückzahlung werden vorab definiert
Beispiel: Du stellst ein Neubauprojekt mit 1,5 Mio. € Finanzierungsbedarf online. 400.000 € werden über Crowdinvesting eingesammelt, mit 6,5 % Zinsen auf 3 Jahre. Die Plattform kümmert sich um Zahlungsabwicklung und Reporting.
Vorteile:
- Schneller Zugang zu Kapital ohne klassische Bankprüfung
- Gute Möglichkeit, Eigenkapital zu ersetzen
- Öffentlichkeitswirksames Marketing
Nachteile:
- Höhere Zinsen als klassische Darlehen
- Komplexe rechtliche Struktur (Nachrangdarlehen)
- Abhängigkeit von Plattformgenehmigung und Anlegerinteresse
Crowdinvesting ist ideal für Kapitalanleger, die renditestarke Projekte realisieren wollen, aber nur begrenztes Eigenkapital mitbringen. Die Kombination mit anderen Finanzierungsformen ist üblich und eröffnet neue Spielräume.
Alternative 5:Privates Darlehen
Was ist das?
Ein privates Darlehen stammt nicht von einer Bank, sondern von Freunden, Familie oder privaten Kapitalgebern. Es ist flexibel, kann schnell zur Verfügung stehen und wird oft mit individuellen Konditionen vereinbart.
Wie funktioniert das?
Einigung auf Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinsen
Vertraglich fixieren (schriftlicher Darlehensvertrag empfohlen)
Auszahlung erfolgt direkt, Rückzahlung nach Vereinbarung
Beispiel: Ein befreundeter Unternehmer stellt dir 80.000 € für eine Laufzeit von 5 Jahren zur Verfügung, mit 3 % Zins pro Jahr. Du nutzt es als Eigenkapitalanteil bei einer Finanzierung.
Vorteile:
- Flexible Konditionen ohne Bankprüfung
- Schnelle Verfügbarkeit
- Auch kleine Beträge möglich
Nachteile:
- Potenzielles Konfliktpotenzial bei Bekannten
- Keine rechtliche Standardabsicherung
- Kreditgeber trägt hohes Risiko (ggf. Absicherung nötig)
Private Darlehen eignen sich besonders in der frühen Projektphase oder als Eigenkapitalersatz, um den Zugang zu größeren Finanzierungen zu erleichtern
Fazit
Eine abgelehnte Immobilienfinanzierung bedeutet längst nicht das Aus für dein Vorhaben. Im Gegenteil: Immer mehr Kapitalanleger setzen heute bewusst auf alternative oder ergänzende Finanzierungsformen, um flexibel zu bleiben und unabhängig von einzelnen Kreditgebern zu agieren.
Die sechs vorgestellten Wege zeigen, wie vielfältig deine Möglichkeiten sind. Du kannst mit einer Kreditumschichtung Kapital aus bereits bestehenden Immobilien freisetzen oder über ein Sale-and-Rent-Back-Modell kurzfristig Liquidität gewinnen, ohne die Immobilie dauerhaft aufzugeben.
Mit Förderkrediten sicherst du dir staatlich unterstützte Konditionen – gerade bei Sanierungen oder nachhaltigen Bauvorhaben. Private Darlehen helfen dir, Eigenkapitallücken zu schließen, ohne auf starre Bankvorgaben Rücksicht nehmen zu müssen. Und über Crowdinvesting kannst du dir Kapital direkt von der Crowd sichern – inklusive Marketingeffekt für dein Projekt.
Welche Alternative für dich die beste ist, hängt von deinem Vorhaben, deinem Kapitalzugang und deinem Risikoprofil ab. Wichtig ist: Denke in Finanzierungsmix statt in Schwarz-Weiß. Wer klug kombiniert, kann auch dann erfolgreich investieren, wenn die klassische Immobilienfinanzierung abgelehnt wurde.
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