Immobillien Report: Monatliche Analyse und Trends Janaur 2024
Das Jahr 2025 startet mit erheblichen Veränderungen und Herausforderungen im deutschen Immobilienmarkt. Besonders die steigenden Bauzinsen, die Dynamik zwischen Bestands- und Neubauimmobilien sowie gesetzliche Anpassungen wie die Mietpreisbremse und neue Vorgaben zur Energieeffizienz beeinflussen die Branche spürbar. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Entwicklungen des Januars und deren Bedeutung für Käufer, Mieter und Investoren.
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Punkte vorab:
- Bauzinsen und ihre Auswirkungen
- Bestands- und Neubauimmobilien
- Mietpreisbremse: Aktuelle Lage und potenzielle Folgen
- Fazit
Die wichtigsten Punkte vorab:
- Bauzinsen hoch: Trotz sinkender Leitzinsen liegen Hypothekenzinsen bei 3,54 %, was Finanzierungskosten deutlich erhöht.
- Bestandsimmobilien sind derzeit gefragter als Neubau Immobilien
- Mietpreisbremse: Gültig bis 2029, doch Diskussionen über Abschaffung könnten Mietsteigerungen auslösen.
Bauzinsen und ihre Auswirkungen
Die Bauzinsen bleiben im Januar 2025 auf einem hohen Niveau, trotz der Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB). Der aktuelle Top-Zins für zehnjährige Darlehen liegt derzeit bei 3,54 %. Dies markiert einen deutlichen Anstieg im Vergleich zu den letzten Monaten und hat erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierungskosten.
Ein Darlehen über 300.000 Euro kostet nun fast 8.500 Euro mehr an Zinsen über zehn Jahre als noch vor wenigen Monaten. Laut Focus treiben vor allem die gestiegenen Renditen für langfristige Staatsanleihen sowie die erhöhten Inflationserwartungen die Zinsen in die Höhe.Die höheren Zinsen machen es Käufern schwerer, die Finanzierung ihrer Wunschimmobilie zu stemmen. Viele weichen daher auf Bestandsimmobilien aus, die oft günstiger sind und keine langen Bauzeiten erfordern. Außerdem wird häufiger versucht, Eigenkapital einzubringen oder nach flexibleren Kreditmodellen zu suchen, um die Kosten zu senken.
Bestands- und Neubauimmobilien
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien wird durch mehrere Faktoren angetrieben. Laut vor kurem veröffentlichten Geschäftszahlen von Hypoport Se , einen Baufinanzierer, bevorzugen Käufer vor allem modernisierte Bestandsobjekte, die energetisch optimiert sind. Diese Immobilien erfüllen nicht nur die neuen gesetzlichen Anforderungen, sondern bieten auch langfristig geringere Nebenkosten. Besonders in Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt, wo der Markt ohnehin angespannt ist, bleiben energetisch sanierte Bestandsimmobilien stark nachgefragt. Käufer schätzen darüber hinaus die Sicherheit und Verfügbarkeit, da diese Objekte ohne Verzögerungen oder zusätzliche Baukosten sofort bezogen werden können.
Diese Grafik verdeutlicht, dass das Geschäft von Hypoport wurde vor allem durch das Finanzierungsgeschäft von Bestandsimmobilien getragen wurde.
Die hohen Baukosten und Finanzierungsschwierigkeiten haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien im Laufe der letzten Jahre kontinuierlich gestiegen ist. Bestandsimmobilien bieten Käufern einen kalkulierbaren Einstieg ohne die Unsicherheiten und Verzögerungen, die mit Neubauprojekten verbunden sind.
Im Gegensatz dazu kämpft der Neubausektor weiterhin mit erheblichen Herausforderungen. Die hohen Baukosten, getrieben durch steigende Material- und Lohnpreise, machen Neubauten für viele Käufer unerschwinglich
Die zweite Grafik verdeutlicht den Preisunterschied zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Während die Preise für Neubauten stabil auf einem hohen Niveau bleiben, haben Bestandsimmobilien in den letzten Quartalen eine leichte Preisentspannung erfahren.
Neben den finanziellen Aspekten belasten auch zeitliche Unsicherheiten den Neubau. Bauprojekte sind häufig von langen Genehmigungsprozessen und Verzögerungen durch Fachkräftemangel betroffen, was das Risiko für Käufer und Investoren erhöht. Zwar existieren Förderprogramme wie zinsgünstige KfW-Darlehen für energieeffizientes Bauen, doch nur wenige Projekte profitieren davon. Die Anforderungen sind streng, und nicht alle Bauherren oder Käufer können diese erfüllen.
Die aktuelle Marktdynamik zeigt deutlich, dass die gestiegenen Zinsen und Baukosten die Nachfrage stark in Richtung Bestandsimmobilien verschieben. Diese bieten nicht nur geringere Einstiegskosten, sondern auch mehr Planungssicherheit und unmittelbare Verfügbarkeit. Der Neubausektor hingegen bleibt ein schwieriges Feld, das vor allem von staatlichen Förderungen und einer Senkung der Baukosten abhängig ist, um wieder attraktiv zu werden.
Mietpreisbremse: Aktuelle Lage und potenzielle Folgen
Die Mietpreisbremse wurde zuletzt bis 2029 verlängert und auf weitere Kommunen ausgeweitet. Sie begrenzt die Mietpreise in angespannten Wohnlagen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem können Mieter zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, ohne den Vermieter vorher rügen zu müssen.
Was würde passieren, wenn die Mietpreisbremse wirklich abgeschafft wird?
Sollte die Mietpreisbremse auslaufen oder abgeschafft werden, würde wieder die Kappungsgrenze von 20 % gelten. Das bedeutet, dass Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete um bis zu 20 % erhöhen dürften, unabhängig davon, ob die Miete bereits weit über dem ortsüblichen Niveau liegt. Besonders in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg könnten die Mieten dadurch deutlich anziehen.
Fazit
Das Immobilienmarkt-Update für Januar 2025 zeigt eine klare Verschiebung der Dynamiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Bestandsimmobilien stehen im Fokus, da sie Käufern aufgrund ihrer Verfügbarkeit, geringeren Einstiegskosten und planbarer Finanzierungen eine praktikable Lösung bieten. Die gestiegenen Bauzinsen und hohen Baukosten machen Neubauten hingegen für viele unerschwinglich, wodurch dieses Segment stark unter Druck gerät. Die Entwicklung zeigt deutlich, dass Bestandsimmobilien die treibende Kraft im aktuellen Marktgeschehen sind.
Auch die Mietpreisbremse bleibt ein entscheidender Faktor für Mieter und Vermieter. Ihre Verlängerung bis 2029 bietet einerseits Schutz vor übermäßigen Mietsteigerungen, führt aber auch zu kontroversen Diskussionen. Eine mögliche Abschaffung könnte in stark nachgefragten Städten wie München oder Frankfurt drastische Mietsteigerungen nach sich ziehen, was insbesondere einkommensschwache Haushalte stark belasten würde.
Der Markt ist klar von steigenden Finanzierungskosten, regulatorischen Anforderungen und strukturellen Herausforderungen geprägt. Für Käufer und Investoren ist es daher essenziell, ihre Strategien anzupassen – sei es durch den Fokus auf energetisch optimierte Bestandsimmobilien, die Nutzung von Förderprogrammen oder eine langfristige Planung der Investitionen. Der Neubausektor bleibt ein schwieriges Feld, dessen Erholung stark von staatlichen Unterstützungsmaßnahmen und einer Senkung der Baukosten abhängt.
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