Immobilien vs. REITs Was passt besser zu dir?
Investieren in Immobilien ist für viele ein Zeichen von Stabilität und Sicherheit. Eine eigene Wohnung oder ein Haus zu besitzen, bedeutet planbare Mieteinnahmen und einen realen Wert. Doch nicht jeder will oder kann sich mit Mietern, Reparaturen und Verwaltung auseinandersetzen.
Eine Alternative dazu sind Real Estate Investment Trusts (REITS) – börsengehandelte Immobilienfonds, die es ermöglichen, mit geringem Kapital in den Immobilienmarkt zu investieren. Doch welche Anlageform ist die bessere Wahl? In diesem Beitrag vergleichen wir Immobilien vs. REITs und analysieren Liquidität, Sicherheit, Rendite und steuerliche Vorteile. Außerdem setzen wir unsere Serie Immobilien vs. andere Kapitalanlagen fort und zeigen, welche Strategie sich für welchen Anlegertyp eignet.
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Punkte vorab
- Was sind REITs und wie unterscheiden sie sich von klassischem Immobilienbesitz?
- Sicherheit: Schützt Betongold wirklich besser
- Risiko: Wo gibt es die besseren Gewinne
- Steuerliche Vorteile: Wo kannst du mehr sparen
- Fazit
Die wichtigsten Punkte vorab
- Sicherheit: Immobilien bieten Stabilität, REITs sind flexibler, aber schwankungsanfälliger.
- Rendite: REITs erzielen oft höhere Renditen (Nareit-Studie: 9,74 % vs. 7,66 % für
Immobilien). - Liquidität: Immobilien sind schwer verkäuflich, REITs jederzeit handelbar.
- Steuern: Immobilien bieten Abschreibungen und steuerfreie Verkäufe nach 10 Jahren, REITs unterliegen der Abgeltungssteuer.
Was sind REITs und wie unterscheiden sie sich von klassischem Immobilienbesitz?
REITs sind börsengehandelte Fonds, die in Immobilien investieren. Statt eine einzelne Wohnung oder ein Haus zu kaufen, kannst du mit REITs indirekt in große Immobilien-portfolios investieren, darunter Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Industrie-anlagen. Der Hauptunterschied zu physischem Immobilienbesitz liegt in der Flexibilität:
Während eine klassische Immobilie mit langfristigen Verpflichtungen verbunden ist, kannst du REIT-Anteile jederzeit an der Börse kaufen oder verkaufen.
Beim direkten Immobilienkauf bist du hingegen stark an einen Standort gebunden und musst dich um Mieter, Instandhaltung und Finanzierung kümmern. Die Rendite kommt hauptsächlich aus Mieteinnahmen und dem Wertzuwachs der Immobilie. REITs hingegen erwirtschaften Gewinne durch Mieterlöse und Kurssteigerungen, während sie zusätzlich oft attraktive Dividenden ausschütten.
Sicherheit: Schützt Betongold wirklich besser
Immobilien gelten als eine der sichersten Kapitalanlagen, da sie einen physischen Wert haben. Selbst wenn Märkte schwanken, bleibt ein Gebäude oder eine Wohnung bestehen. Eine gut gelegene Immobilie ist oft krisensicher und bietet regelmäßige Einnahmen durch Miete.
REITs sind hingegen börsennotiert und unterliegen den Schwankungen des Kapital-marktes. Ihr Wert kann durch wirtschaftliche Entwicklungen, Zinserhöhungen oder Marktstimmungen beeinflusst werden. Allerdings sind REITs oft breiter diversifiziert als einzelne Immobilien, was das Risiko einzelner Standorte reduziert.
Wer also Wert auf langfristige Stabilität legt, fährt mit einer klassischen Immobilie besser. Wer jedoch kurzfristige Marktschwankungen aushalten kann und auf ein breit gestreutes Portfolio setzt, findet in REITs eine attraktive Alternative.
Risiko: Wo gibt es die besseren Gewinne
Immobilien bringen Gewinne durch Mieteinnahmen und potenzielle Wert-steigerungen. In den letzten Jahren sind die Preise vielerorts stark gestiegen, was Eigentümern hohe Gewinne beschert hat. Allerdings hängt die Rendite stark vom
Standort und der Marktentwicklung ab.
REITs erzielen ebenfalls Gewinne durch Mieteinnahmen, jedoch zusätzlich durch Kurs-steigerungen und Dividendenzahlungen. Eine von Nareit gesponserte Studie von CEM Benchmarking zeigt, dass börsennotierte Equity REITs zwischen 1998 und 2022 eine durchschnittliche jahrliche Nettorendite von 9,74 % erzielten, wahrend private Immobilieninvestitionen nur auf 7,66% kamen. Dies bedeutet, dass REITs private
Immobilien um mehr als 2% übertrafen.
Für Investoren, die hohe Dividendenrenditen und eine einfache Marktteilnahme suchen, sind REITs eine interessante Wahl. Wer jedoch auf langfristige Wertsteigerungen setzt und direkten Einfluss auf sein Investment haben möchte, fährt mit einer klassischen
Immobilie oft besser.
Steuerliche Vorteile: Wo kannst du mehr sparen
Klassische Immobilieninvestments bieten einige steuerliche Vorteile, darunter Abschreibungen, die die Steuerlast senken. Besonders interessant ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA), mit der Gebäudewerte über Jahre hinweg steuerlich geltend gemacht werden können. Zudem sind Gewinne aus dem Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Allerdings fallen beim Kauf Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie frühzeitig verkauft wird
REITs hingegen sind oft steuerlich begünstigt, weil sie ihre Gewinne nahezu steuerfrei an Anleger ausschütten dürfen. In vielen Ländern sind REITs gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihrer Erträge als Dividende an Anleger weiterzugeben, wodurch sie steuerliche Vorteile genießen. Allerdings unterliegen die Ausschüttungen der Abgeltungssteuer, was sie steuerlich weniger attraktiv macht als eine langfristig gehaltene Immobilie.
Wer langfristig steueroptimiert investieren möchte, sollte daher genau prüfen, ob die steuerlichen Vorteile einer direkten Immobilie oder die steuerlichen Vereinfachungen eines REITs besser zu den eigenen finanziellen Zielen passen.
Fazit
Es gibt keine allgemeingültige Antwort darauf, ob Immobilien oder REITs die bessere Kapitalanlage sind. Klassische Immobilien überzeugen durch Stabilität, steuerliche Vorteile und langfristige Wertsteigerung, während REITs mit Flexibilität, Diversifikation und attraktiven Dividendenrenditen punkten.
Wer sich nicht mit Mietverträgen, Reparaturen und Wertsteigerungen beschäftigen möchte, findet in REITs eine bequeme Möglichkeit, vom Immobilienmarkt zu profitieren.
Wer hingegen langfristig Vermögen aufbauen und aktiv Einfluss auf sein Investment nehmen möchte, fährt mit einer direkten Immobilie besser.
Die Entscheidung hängt letztlich davon ab, ob du Sicherheit, Liquidität oder Rendite priorisierst. In unserer Serie Immobilien vs. andere Kapitalanlagen setzen wir diesen Vergleich fort – bleib dran für weitere spannende Investment-Insights!
Diesen Beitrag teilen
