Immobilien als Kapitalanlagen : Neubau oder Bestandsimmobilie ?
Stell Dir vor, Du möchtest in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren. Auf der einen Seite lockt ein energieeffizienter Neubau mit modernster Ausstattung und niedrigen Betriebskosten – auf der anderen Seite eine Bestandsimmobilie in zentraler Lage, deren Charme und Historie kaum zu toppen sind. Aber welche Option ist besser für Deine Renditeziele geeignet?
Ob Du einen Neubau mit geringem Verwaltungsaufwand oder eine Bestandsimmobilie mit Wertsteigerungspotenzial bevorzugst, hängt von vielen Faktoren ab: Standort, Mietnachfrage, steuerliche Vorteile und natürlich Deine persönliche Anlagestrategie.
In diesem Beitrag vergleichen wir Bestandsimmobilien vs. Neubau aus der Perspektive einer Kapitalanlage und zeigen Dir die Vor- und Nachteile beider Optionen.
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Punkte vorab
- Warum Immobilien als Kapitalanlage?
- Neubauten: Vor- und Nachteile der Kapitalanlage
- Bestandsimmobilien: Vor- und Nachteile der Kapitalanlage
- Entscheidungskriterien: Welche Immobilie passt zu Deiner Strategie?
- Fazit – Zwei Wege ein Ziel !
Die wichtigsten Punkte vorab
- Deine Wahl sollte sich an Renditeerwartungen, steuerlichen Möglichkeiten und langfristigen Marktprognosen orientieren.
- Neubauten bieten Energieeffizienz, geringeren Renovierungsaufwand und steuerliche Vorteile, sind aber oft teurer.
- Bestandsimmobilien punkten mit zentralen Lagen und höherer Mietrendite, erfordern jedoch mehr Pflege und Modernisierung.
Warum Immobilien als Kapitalanlage?
Immobilien gelten als eine der stabilsten Investitionen überhaupt. Sie bieten nicht nur Schutz vor Inflation, sondern auch regelmäßige Einnahmen durch Miete und Potenzial für Wertsteigerungen. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen ziehen viele Menschen Immobilien anderen Anlageformen vor. Mehr dazu hier
Doch nicht jede Immobilie bringt die gleichen Vorteile. Als Investor:in musst Du abwägen, welche Option – Bestandsimmobilien vs. Neubau – besser zu Deinen Zielen passt. Faktoren wie Standort, Mietnachfrage und steuerliche Vorteile spielen eine entscheidende Rolle.
Neubauten: Vor- und Nachteile der Kapitalanlage
Neubauten bieten Investor:innen zahlreiche Vorteile, die sie zu einer beliebten Wahl machen. Einer der größten Pluspunkte ist die Energieeffizienz. Neubauten erfüllen die neuesten Energiestandards und sind häufig mit moderner Technologie wie Wärmepumpen, Solaranlagen und hochwertiger Dämmung ausgestattet. Das führt nicht nur zu niedrigeren Heiz- und Betriebskosten, sondern macht die Immobilie auch attraktiver für Mieter:innen, die Wert auf Nachhaltigkeit legen.
Ein weiterer Vorteil ist der geringe Pflegeaufwand. Da Neubauten frisch errichtet werden, sind Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten in den ersten Jahren nahezu ausgeschlossen. Dadurch hast Du als Vermieter:in planbare Kosten und weniger Verwaltungsaufwand. Hinzu kommen steuerliche Vorteile: Du kannst bis zu 2 % der Baukosten jährlich abschreiben und Deine Steuerlast spürbar reduzieren. Die moderne Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder Smart-Home-Technologien, sorgt außerdem dafür, dass Neubauten besonders für berufstätige oder technikaffine Mieter:innen attraktiv sind.
Allerdings haben Neubauten auch klare Nachteile. Der hohe Kaufpreis ist eine der größten Hürden. Neubauten kosten oft 20–30 % mehr als vergleichbare Bestandsimmobilien, was die anfängliche Mietrendite reduziert. Zudem befinden sich Neubauprojekte häufig in Randlagen oder Neubaugebieten, da innerstädtische Grundstücke knapp und teuer sind. Dies kann die Mietnachfrage verringern, insbesondere bei Zielgruppen, die eine zentrale Lage bevorzugen. Ein weiterer Nachteil ist die längere Fertigstellungszeit: Wenn Du in ein noch nicht abgeschlossenes Bauprojekt investierst, kannst Du oft erst nach Monaten oder sogar Jahren mit Mieteinnahmen rechnen.
Bestandsimmobilien: Vor- und Nachteile der Kapitalanlage
Bestandsimmobilien überzeugen durch ihre eigenen, klaren Vorteile, die sie zu einer attraktiven Wahl für Investor:innen machen. Der offensichtlichste Vorteil ist der günstigere Kaufpreis. Bestandsimmobilien sind oft 20–30 % günstiger als Neubauten, was die Einstiegshürde deutlich senkt. Das ermöglicht es, schneller eine höhere Mietrendite zu erzielen, da die erzielbaren Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis oft höher sind.
Ein weiterer Vorteil ist die zentrale Lage vieler Bestandsimmobilien. Diese Immobilien befinden sich häufig in etablierten Stadtvierteln mit gewachsener Infrastruktur, guter Verkehrsanbindung und hoher Mietnachfrage. Das macht sie besonders attraktiv für berufstätige Mieter:innen, Familien oder Studierende. Bestandsimmobilien punkten außerdem mit Charme und Individualität, vor allem bei Altbauten. Hohe Decken, Stuck oder Parkettböden sorgen für eine besondere Atmosphäre, die Neubauten oft nicht bieten können.
Doch auch Bestandsimmobilien haben ihre Schattenseiten. Der größte Nachteil ist der höhere Renovierungsbedarf. Viele ältere Immobilien müssen modernisiert werden – sei es das Dach, die Heizung oder die Fenster. Diese Arbeiten können hohe Kosten verursachen, die den günstigeren Kaufpreis schnell relativieren. Zudem ist die Energieeffizienz oft ein Problem. Ältere Gebäude verbrauchen mehr Energie, was sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen höhere Betriebskosten bedeutet. Steuerlich bieten Bestandsimmobilien weniger Vorteile, da nur Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der gesamte Kaufpreis, abgeschrieben werden können.
Investitionen in Bestandsimmobilien erfordern daher eine sorgfältige Prüfung des Zustands und der potenziellen Renovierungskosten, um sicherzustellen, dass sie sich langfristig lohnen.
Spezialisierte Gutachter:innen oder Institutionen wie der TÜV bieten detaillierte Immobilienchecks an, bei denen der Zustand der Immobilie – vom Dach bis zur Heizung – genau unter die Lupe genommen wird.
Diese Prüfungen können Dir Klarheit über mögliche Sanierungs- und Modernisierungskosten geben. So werden Schwachstellen wie ein undichtes Dach, veraltete Fenster oder eine ineffiziente Heizungsanlage frühzeitig erkannt. Auf Basis des Gutachtens kannst Du eine präzise Kostenplanung erstellen und besser abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren notwendig sind.
Entscheidungskriterien: Welche Immobilie passt zu Deiner Strategie?
Die Wahl zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien ist keine einfache Entscheidung, denn beide Optionen bieten klare Vor- und Nachteile. Um die beste Wahl für Deine Kapitalanlage zu treffen, solltest Du verschiedene Kriterien berücksichtigen, die auf Deine persönlichen Ziele und finanziellen Möglichkeiten abgestimmt sind.
Budget: Was kannst Du investieren?
Ein begrenztes Budget spricht oft für eine Bestandsimmobilie. Diese sind in der Anschaffung meist günstiger und ermöglichen Dir, mit einem kleineren Eigenkapital einzusteigen. Gleichzeitig solltest Du die möglichen Renovierungskosten nicht außer Acht lassen, die das anfängliche Ersparnis aufwiegen könnten. Neubauten hingegen erfordern ein höheres Kapital, bieten jedoch planbare Kosten und weniger Risiko für unerwartete Ausgaben.
Standort: Wo möchtest Du investieren?
Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg Deiner Kapitalanlage. Bestandsimmobilien befinden sich oft in zentralen und etablierten Vierteln mit hoher Mietnachfrage, was die Vermietbarkeit erleichtert. Neubauten hingegen entstehen häufig in Randlagen oder Neubaugebieten, die zwar Wachstumschancen bieten, aber eine sorgfältige Marktanalyse erfordern.
Langfristige Planung: Was sind Deine Ziele?
Planst Du, die Immobilie langfristig zu halten und von stabilen Einnahmen zu profitieren, bietet ein Neubau dank moderner Technik, Energieeffizienz und geringem Pflegeaufwand klare Vorteile. Wenn Du jedoch eine schnelle Mietrendite anstrebst, kann eine Bestandsimmobilie mit niedrigeren Einstiegskosten und oft höheren Mieten eine bessere Wahl sein.
Steuerliche Vorteile: Wie kannst Du sparen?
Neubauten bieten attraktive steuerliche Vorteile durch die Abschreibung auf Baukosten (AfA), was besonders für langfristig orientierte Investor:innen interessant ist. Bei Bestandsimmobilien kannst Du hingegen steuerliche Vorteile vor allem durch Modernisierungsmaßnahmen nutzen. Ein genaues Kalkulieren der steuerlichen Auswirkungen hilft Dir, die bessere Option zu wählen.
Planbarkeit durch Prüfungen und Gutachten
Ein wichtiger Vorteil von Bestandsimmobilien ist die Möglichkeit, den Zustand der Immobilie durch Gutachten oder Prüfungen, z. B. durch den TÜV, genau zu bewerten. Diese Prüfungen verschaffen Dir einen Überblick über den Renovierungsbedarf und erlauben Dir, zukünftige Aufwendungen gezielt zu planen. Dadurch werden mögliche Risiken minimiert, und Du kannst die Instandhaltungsstrategie besser auf Deine finanziellen Möglichkeiten abstimmen.
Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie hängt also stark von Deinen individuellen Prioritäten ab. Während Neubauten Stabilität, Modernität und planbare Kosten bieten, überzeugen Bestandsimmobilien durch Charme, zentrale Lagen und oft höhere Mietrenditen. Eine gründliche Analyse Deiner Ziele und finanziellen Möglichkeiten ist der Schlüssel, um die richtige Wahl für Deine Kapitalanlage zu treffen.
Fazit – Zwei Wege ein Ziel !
Die Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie ist eine grundlegende Entscheidung, die von Deinen individuellen Zielen und Möglichkeiten abhängt. Beide Immobilienklassen bieten Chancen, aber auch Herausforderungen, die gut abgewogen werden sollten.
Ein Neubau punktet mit moderner Technik, hoher Energieeffizienz und planbaren Instandhaltungskosten – ideal für Investor:innen, die Stabilität und langfristige Sicherheit suchen. Besonders steuerliche Vorteile und die geringe Reparaturanfälligkeit machen Neubauten attraktiv. Allerdings erfordern sie oft ein höheres Startkapital und sind in Randlagen weniger renditestark.
Bestandsimmobilien überzeugen hingegen mit niedrigeren Einstiegspreisen, zentralen Lagen und häufig höheren Mietrenditen. Der Charme älterer Gebäude und die gewachsene Infrastruktur sprechen für diese Option. Doch der potenzielle Renovierungsbedarf und die oft schlechtere Energieeffizienz sind Aspekte, die genau kalkuliert werden sollten.
Letztendlich entscheidet Dein persönlicher Fokus: Strebst Du langfristige Planbarkeit oder maximale Rendite an? Mit einer gründlichen Analyse von Standort, Zustand und Kosten kannst Du sicherstellen, dass Deine Investition optimal zu Deinen Zielen passt. So wird Dein Immobilienkauf zu einem soliden Baustein für Deinen finanziellen Erfolg.
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