Regensburg 2025: Lage, Zahlen, Stadtteile & Ausblick
Wenn du an Regensburg denkst, kommen dir wahrscheinlich zuerst die historische Altstadt und die Donau in den Sinn. Doch hinter der Postkartenidylle verbirgt sich einer der dynamischsten Immobilienmärkte Süddeutschlands. Der Immobilienmarkt Regensburg 2025 ist geprägt von stetigem Bevölkerungswachstum, knapper Wohnraumversorgung und einer starken Wirtschaft, die kontinuierlich neue Menschen in die Stadt zieht. Für dich als Mieter, Käufer oder Investor stellt sich sehr wahrscheinlich die Frage: Wo stehen wir aktuell und wohin entwickelt sich der Markt in den kommenden Jahren? Hier kommt die Antwort.
- Das wichtigste vorab
- Demografie & Wirtschaft – Motor der Nachfrage
- Wohnungsbau & Verfügbarkeit
- Mieten & Regulierung in Regensburg – Stadtteile im Vergleich
- Kaufpreise – Stabilisierung nach Korrektur
- Prognose & Ausblick : Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt Regensburg?
- Fazit
Das wichtigste vorab
- Regensburg wächst: Bevölkerungsprognosen deuten bis 2043 auf weitere Zuwächse hin, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch.
- Der Wohnungsneubau konnte den Bedarf lange Zeit auffangen, liegt aktuell aber deutlich unter früheren Spitzenwerten.
- Mieten stagnieren nicht, sondern steigen in gefragten Vierteln weiter; der Leerstand bleibt auf extrem niedrigem Niveau.
- Kaufpreise haben sich 2024/25 stabilisiert, Neubauten sind deutlich teurer als Bestandsimmobilien.
Demografie & Wirtschaft – Motor der Nachfrage
Regensburg wächst seit Jahren kontinuierlich: von rund 135.000 Einwohnern im Jahr 2010 auf über 160.000 im Jahr 2024. Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik gehen davon aus, dass die Stadt bis 2043 weiter zulegt und damit dauerhaft eine hohe Wohnraumnachfrage erzeugt.
Getrieben wird diese Entwicklung nicht nur von der Lebensqualität, sondern auch von der starken Wirtschaftsstruktur. Große Arbeitgeber wie das BMW-Werk, Infineon oder die Maschinenfabrik Reinhausen sichern Tausende Arbeitsplätze. Gleichzeitig bringen die Universität Regensburg und die OTH jedes Jahr neue Studierende und Fachkräfte in die Stadt. Diese Mischung aus Industrie, Hightech und Bildung sorgt dafür, dass Regensburg eine attraktive Region für Zuzug bleibt. Und wo Arbeitsplätze entstehen, Studierende zuziehen und Familien bleiben, da steigt auch der Bedarf an Wohnraum.
Wohnungsbau & Verfügbarkeit
Regensburg hat in den letzten Jahren alles daran gesetzt, die hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Neubauprojekten aufzufangen. Besonders in den 2010erJahren war die Bautätigkeit beachtlich: In Spitzenjahren wie 2018 wurden über 1.100 neue Wohnungen fertiggestellt, ein Spitzenwert im bundesweiten Vergleich. Damit schaffte es die Stadt, zeitweise fast genauso viele neue Wohnungen zu bauen, wie durch den starken Zuzug an zusätzlicher Nachfrage entstand.
Trotz dieser Erfolge blieb der Markt jedoch angespannt. Denn die Zuwanderung verstärkt durch den Studierendenzuwachs und die Flüchtlingsmigration 2015/16 wuchs phasenweise schneller, als neuer Wohnraum entstehen konnte. Die Folge war ein drastisch sinkender Leerstand. Schon 2017 lag die Leerstandsquote unter 2 %, aktuell beträgt sie nur noch etwa 0,5 %. Für dich bedeutet das: Wer in Regensburg eine Wohnung sucht, hat es schwer, etwas Passendes zu finden und genau dieser Mangel treibt die Mieten nach oben.
In den letzten Jahren hat sich die Dynamik allerdings spürbar verlangsamt. 2024 wurden nur noch rund 425 neue Wohnungen fertiggestellt. Das ist weniger als die Hälfte der Spitzenwerte in den 2010ern. Gründe dafür sind steigende Baukosten, höhere Zinsen und eine teilweise zögerliche Bauwirtschaft. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, könnte sich der Engpass am Wohnungsmarkt wieder verschärfen, da die Bevölkerung weiterhin wächst.
Die Stadt reagiert mit einer Wohnbauoffensive, die neue Bauflächen erschließen und den sozialen Wohnungsbau ankurbeln soll. Doch die Umsetzung dauert und solange die Neubautätigkeit nicht wieder auf höherem Niveau läuft, bleibt die Nachfrage größer als das Angebot. Für Investoren bedeutet das weiterhin stabile bis steigende Mieten, für Wohnungssuchende leider anhaltend hohe Konkurrenz.
Mieten & Regulierung in Regensburg – Stadtteile im Vergleich
Der aktuelle Mietspiegel 2025 liegt im Durchschnitt bei rund 11,90 €/m² (nettokalt), während Marktberichte wie von Engel & Völkers sogar einen Median von 14,92 €/m² nennen. Die Unterschiede entstehen vor allem durch Lage, Ausstattung und Baujahr und natürlich durch die hohe Nachfrage.
Um diese Entwicklung zu steuern, setzt die Stadt auf verschiedene Regulierungen. Ein qualifizierter Mietspiegel sorgt dafür, dass die Mieten nachvollziehbar und rechtlich überprüfbar sind. Zusätzlich gibt es Zweckentfremdungsverbote, die verhindern sollen, dass Wohnraum etwa als Ferienwohnung zweckentfremdet wird. Dennoch bleibt der Spielraum groß – gerade in den beliebtesten Vierteln steigen die Preise kontinuierlich.
Ein Blick auf die Stadtteile zeigt, wie unterschiedlich das Mietniveau ausfallen kann. Am teuersten ist es in den innenstadtnahen Lagen wie dem Kasernenviertel (ca. 15,86 €/m²), in Stadtamhof und Steinweg-Pfaffenstein (ca. 15,66 €/m²) sowie im Ostenviertel (ca. 15,55 €/m²). Hier locken Altbaucharme, Donau-Nähe und die direkte Anbindung an die Altstadt.Faktoren die viele Menschen bereit sind mit einem Aufpreis zu bezahlen.
Die Innenstadt selbst liegt mit durchschnittlich 15,40 €/m² ebenfalls auf einem sehr hohen Niveau, was kaum überrascht, da dort das Angebot besonders knapp ist. Etwas günstiger wird es in Vierteln wie Konradsiedlung-Wutzlhofen mit rund 13,44 €/m², wo du noch eher bezahlbare Wohnungen findest. Insgesamt zeigt sich jedoch: Unter 12 €/m² sind Mieten in Regensburg 2025 kaum noch realistisch.
Quelle: Engel & Völkers Mietspiegel Regensburg (Q3/2025)
Für dich bedeutet das: Wer flexibel ist und bereit, in Viertel außerhalb der Altstadt oder Uni-Nähe zu ziehen, kann ein wenig sparen. In zentralen Lagen jedoch musst du dich auf Quadratmeterpreise einstellen, die im bayernweiten Vergleich zur Spitzengruppe gehören.
Während der Landeswert nur moderat von etwa 7,0 auf rund 10,0 €/m² kletterte, legte Regensburg im gleichen Zeitraum von 7,5 auf etwa 12,6 €/m² zu. Diese Mietpreisentwicklung der letzten Jahre macht deutlich, dass der Trend kein kurzfristiger Ausreißer ist. Seit 2010 sind die Durchschnittsmieten in Regensburg kontinuierlich gestiegen. Selbst Phasen mit verhaltener Neubautätigkeit führten nicht zu Entlastung, sondern verstärkten den Druck zusätzlich.
Kaufpreise – Stabilisierung nach Korrektur
Neben den Mieten haben sich auch die Kaufpreise in Regensburg in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Nach einem jahrelangen Boom, der bis 2022 anhielt, kam es 2023 und 2024 zu einer leichten Abkühlung. Grund dafür waren vor allem steigende Zinsen und höhere Finanzierungskosten, die viele Kaufinteressenten zurückhaltender werden ließen. Während die Nachfrage nach Mietwohnungen also weiter hoch blieb, normalisierte sich der Markt für Kaufimmobilien spürbar.
2025 zeigt sich nun ein neues Bild: Die Kaufpreise haben sich stabilisiert. Bestandswohnungen kosten aktuell durchschnittlich rund 4.070 €/m², während Neubauten deutlich teurer sind und bei etwa 5.780 €/m² liegen. Die Unterschiede zwischen beiden Segmenten sind auffällig. Neubauten profitieren von moderner Ausstattung, hoher Energieeffizienz und oft besseren Lagen. Bestandsobjekte hingegen müssen oft renoviert oder energetisch saniert werden, das drückt die Preise.
Die folgende Grafik verdeutlicht diese Entwicklung. Sie zeigt, wie die Preise für Neubauten und Bestandswohnungen seit 2010 gestiegen sind und sich zuletzt stabilisiert haben. Besonders auffällig: Der Preisabstand zwischen beiden Märkten bleibt auch 2025 bestehen, was den Wert nachhaltiger Neubauten unterstreicht.
Quelle: IVD Süd – CityReport Regensburg 2025; Engel & Völkers Marktbericht (Stand 2025)
Trotz dieser Abkühlung gilt: Ein Preisverfall ist in Regensburg nicht zu beobachten. Selbst in Zeiten, in denen bundesweit vielerorts über sinkende Immobilienwerte berichtet wird, zeigt sich der Immobilienmarkt Regensburg 2025 robust. Das liegt an den begrenzten Flächen, der hohen Attraktivität der Stadt und der stabilen wirtschaftlichen Basis. Für dich bedeutet das: Wer kaufen möchte, findet zwar nicht unbedingt günstige Schnäppchen, kann sich aber auf ein stabiles Preisniveau verlassen.
Langfristig dürfte die Entwicklung stark von der Zinslage abhängen. Sollten die Finanzierungskosten sinken, ist wieder mit einer stärkeren Nachfrage und damit auch mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen. Auf kurze Sicht ist jedoch eine Seitwärtsbewegung mit leichten Anpassungen nach oben oder unten wahrscheinlicher.
Prognose & Ausblick : Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt Regensburg?
Wie geht es nun weiter mit dem Immobilienmarkt Regensburg nach den bewegten Jahren? Klar ist: Die Grundpfeiler der Nachfrage bleiben bestehen. Regensburg bleibt eine wachsende Stadt mit einer stabilen Wirtschaft, attraktiven Arbeitgebern und einer hohen Lebensqualität. All das sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum auch in den kommenden Jahren hoch bleibt.
Kurzfristig dürfte sich der Markt auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. Die Mieten werden weiter leicht steigen, wenn auch nicht mehr in der Dynamik der Boomjahre 2015–2020. Bei den Kaufpreisen ist nach der Abkühlung 2023/24 vorerst von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Solange die Baukosten hoch bleiben und die Finanzierung erschwert ist, sind größere Preissprünge unwahrscheinlich.
Mittelfristig – also bis Ende der 2020er-Jahre – könnte der Markt wieder mehr Schwung aufnehmen, wenn die Zinsen sinken. Dann dürfte vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wieder steigen, da sich viele Mieter den Traum vom Eigentum erfüllen wollen. Neubauprojekte werden hierbei eine zentrale Rolle spielen, insbesondere energieeffiziente Gebäude mit nachhaltiger Bauweise.
Langfristig wird die Entwicklung stark von zwei Faktoren geprägt sein: der Bevölkerungsentwicklung und der Wohnungsbauaktivität. Prognosen sehen für Regensburg zwar ein weiteres, leicht abgeschwächtes Bevölkerungswachstum, aber keine Schrumpfung. Gleichzeitig bleibt der Leerstand niedrig. Das heißt: Auch wenn das Preiswachstum etwas an Dynamik verliert, ist nicht mit einem Einbruch zu rechnen. Vielmehr dürfte der Markt auf hohem Niveau weiterlaufen – was Regensburg für Kapitalanleger langfristig attraktiv macht.
Für dich als Anleger oder Mieter bedeutet das: Wer heute einsteigt, profitiert von Stabilität und der Aussicht auf nachhaltige Wertsteigerungen. Wer hingegen auf kurzfristige Preissenkungen hofft, dürfte in Regensburg enttäuscht werden – dafür ist die Nachfrage zu breit und die Attraktivität der Stadt zu groß.
Fazit
Der Immobilienmarkt Regensburg 2025 zeigt ein klares Bild: Trotz Zinsanstieg, steigender Baukosten und einer zeitweisen Abkühlung bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Einwohnerzahl wächst, die wirtschaftliche Basis ist stabil, und Neubau kann den Bedarf nur begrenzt decken. All das sorgt für ein anhaltend knappes Angebot und damit für stabile bis steigende Preise.
Für dich als Mieter bedeutet das: Wer flexibel bei der Lage ist, findet auch außerhalb der Altstadt oder der begehrten Uni-Nähe bessere Chancen und niedrigere Mieten. In zentralen Lagen musst du dich jedoch auf hohe Preise und starke Konkurrenz einstellen.
Für Käufer gilt: Schnäppchen sind in Regensburg kaum zu erwarten. Bestandswohnungen sind zwar günstiger als Neubauten, erfordern aber oft Investitionen in Sanierung und Energieeffizienz. Neubauten hingegen bleiben teuer, bieten dafür jedoch moderne Standards und langfristig eine höhere Wertstabilität.
Für Kapitalanleger ist die Stadt trotz der hohen Einstiegspreise interessant. Die niedrige Leerstandsquote, die wachsende Bevölkerung und die starke Wirtschaftsstruktur machen Regensburg zu einem sicheren Standort. Besonders mittel- bis langfristig sind Wertsteigerungen realistisch – vor allem, wenn die Zinsen wieder sinken und die Nachfrage nach Eigentum steigt.
Regensburg bleibt also ein Hotspot am bayerischen Immobilienmarkt. Der Markt hat zwar etwas an Dynamik verloren, ist aber weit von einem Einbruch entfernt.
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